Bruk av fotorealistiske illustrasjoner til salg og markedsføring av bolig

Abstract

Hva kan og bør man gjøre for å forhindre at fotorealistiske illustrasjoner skaper villedende forventninger til bo- og boligkvalitet? Teknologien og kompetansen på datagenererte perspektivtegninger, har utviklet seg raskt, og skapt mye oppmerksomhet i norske medier de siste årene. Fagfolk og politikere og beslutningstagere opplever at det er for stort avvik mellom det som blir presentert i forkant og det som faktisk blir bygget. Arkitekter, illustratører og utbyggere opplever at de blir mistenkeliggjort, og hengt ut samtidig som at bransjenormen i flere år har vært at illustrasjonene brukes til å vise konsept og visjon. Men hvordan skal man forholde seg til slike illustrasjoner når man skal selge bolig, og hva er egentlig lov?

Oppgaven ser på hvorvidt det er behov for tiltak for å forhindre uetisk salgsvirksomhet ved bruk av misvisende illustrasjoner til salg av prosjekterte boliger. Studiet setter søkelys på tiltak man bør innføre for å minimere risiko for at illustrasjonene gir en villedende eller mangelfull fremstilling. Oppgavens tematikk ligger i skjæringsfeltet mellom boligpolitikk og forbrukerpolitikk, og er lite forsket på tidligere. Forskningstudiet er basert på litteratursøk, dybdeintervjuer med relevante forskere, fagpersoner og næringsdrivende, samt offentlige rapporter og lovtekster.

Dagens veileder for markedsføring av bolig krever at presentasjonen av boliger er nøyaktig, korrekt og realistisk. Man skal vise boligen slik den er til oppgitt pris, og omgivelsene skal presenteres så realistisk og representativt som mulig. I praksis er det en stor utfordring for utbyggere å vite hva en nøyaktig og korrekt fremstilling av boligene innebærer, spesielt ved salg av boliger på prospekt. For å forebygge store avvik mellom salgsillustrasjoner og kvaliteten boligene til slutt får, bør Myndighetene lage en veileder som beskriver en metode og kriterier for nøyaktige visuelle produktpresentasjoner (AVR). De bør også innføre tiltak som gjør det økonomisk lønnsomt å bruke illustrasjoner som er laget basert på denne metoden.

Should we take measures to prevent photorealistic renderings from being misleading when it comes to housing quality? The technology and the expertise on creating computer generated perspectives has evolved fast. This has created a lot of attention in Norway in recent years. Professionals, politicians, stakeholders, and decision makers experience that it is a gap between what is being presented and what is being built. Architects, visualization experts and developers feel that they have become scapegoats in an industry where misleading illustrations has become a marketing norm. But how should we deal with photorealistic illustration when we sell designed housing projects, and what are the existing legal standards? This master thesis discusses whether restrictions and other measures are needed to prevent dishonest and misleading marketing of homes sold as prospected developments. The thesis focuses on how to reduce the risk of misleadeing marketing and discusses whether or not relevant laws and guidelines need to be updated. Housing policy and consumer rights are key subjects in the thesis. The study is based on a literatures study, in-depth interviews with professionals, and public reports. Current guidelines for marketing of real estate and housing demand that the illustrations present the project accurate, precise and realistic. The adverticement and illustration must show the home as it will be with the displayed price. The visualizations should simulate the actual or expected appearance of the landscape. But, in practice it is challenging for developers and professionals to know precisely how the project will appear before it is completed. To prevent serious gaps between sales illustrations and housing quality, the authorities should create guidelines for production and use of visual representations. At the same time there should be implemented financial measures to make it profitable to follow the guidelines and make accurate, precise and realistic illustrations.