Å bo i en fredet bygård : casestudium for vurdering av boligkvalitet og energisparetiltak

Abstract

Bakgrunn: 80 prosent av den eksisterende bygningsmassen vil fortsatt være i bruk om 40 år. Bevaring og oppgraderinger av disse bygningene er bærekraftig sett i livsløpssammenheng, og nødvendig for å imøtekomme krav til energibruk og beboeres komfortønsker. Tiltak i disse bygningene kan gi større utslag for reduserte klimautslipp, enn hva som kan oppnås ved klimavennlige nybygg. Fredning eller vern av bygninger kan imidlertid gi begrensninger for gjennomføring av tiltak. For å identifisere hvilke tiltak som er best å gjennomføre med hensyn til bygningenes verneverdi, fysikk og konstruksjon, samtidig som det gir lavere energibruk og økt komfort for beboerne, må det gjennomføres en kartlegging av bygningsmassen.

Problemstilling: Hvordan kan verneverdige bygninger brukes og forvaltes av beboere, og hvordan kan bygningene imøtekomme dagens og fremtidens behov på en bærekraftig måte? Målet med oppgaven er å kartlegge hvordan en fredet bygård blir brukt og forvaltet med fokus på boligkvalitet og energisparetiltak, samt hvilke tiltak det vil være fornuftig å gjennomføre. Med boligkvalitet menes utforming og kvaliteter innenfor ytterveggene, med fokus på beboernes oppfattelse, mens energisparetiltak går på mulighetene for passive og aktive energisparetiltak. Oppgaven er tilknyttet forskningsprosjektet CulClim ved SINTEF Byggforsk i Oslo.

Metode: Kvalitativ metode er benyttet gjennom et casestudium av beboerne i sameiet i den fredede bygården i Seilduksgata 26 A og B, som ligger innenfor det forskriftsfredede kulturmiljøet rundt Birkelunden, på Grünerløkka i Oslo. Det er utført analyse og befaring av leilighetenes planløsning, samt intervjuer med beboere og et styremedlem. Programvaren AGRAPH er benyttet for å studere rommenes sammensetning.

Resultater: Plantegningene viser at bygården består av to bygninger med tre- og fireroms leiligheter mellom 49,6 og 64,3 m2. Soverommene er generelt små, gir lite plass til oppbevaring og ikke mulighet for dobbeltseng. Stue og kjøkken er i åpen eller delvis åpen løsning, og rommene er stort sett rektangulære. Det gir plass til sofagruppe og TV-benk, mens det er varierende hvor mye areal det er til spiseplass. Badene er små, men har praktiske og effektive løsninger. Entreen og gangarealet har begrensede oppbevaringsmuligheter for ytterklær og sko, på grunn av døråpninger i nesten alle veggflatene og en smal gangbredde. Ingen av leilighetene har innvendig bod. Gjennom intervjuene kom det frem at beboerne trives i leilighetene, men at de opplever problemer med trekk og kaldras fra vinduer og høy luftfuktighet i flere av rommene. Stort varmetap fra vinduene viser seg i høye strømregninger og redusert komfort i nærheten av vinduene om vinteren. Den manglende oppbevaringsplassen i leilighetene er en stor utfordring, og virker negativt for boligkvaliteten. Soverommenes størrelse gjør dem lite anvendelige som foreldresoverom, eller et privat oppholdssted, og de egner seg derfor best for enkeltseng. Beboerne mener de er bevisste i forhold til sitt eget energiforbruk, og at det er lite å hente på aktive energisparetiltak. Sameiet jobber med å løse problemene med det store varmetapet og trekk fra vinduene. De er i dialog med Byantikvaren om fremgangsmåte, og har søkt om støtte til gjennomføring av tiltak fra Byantikvaren, Enova og Norsk Kulturminnefond. Sameiet forteller at de opplever prosessen som tung og vanskelig, med lite informasjon om hvordan de bør gå frem. Utvendige tiltak for redusert varmetap i bygningskroppen er vanskelige å gjennomføre fordi fasadene, inkludert vinduer, er fredet. Et passivt tiltak som kan gjennomføres, er utskifting/utbedring av vinduene, med tetting av luftlekkasjer i karmer og innsetting av ventiler. Innsetting av ventiler i ytterveggen i nordvendte fasader og slisser i innerdørene kan bidra til økt luftsirkulasjon og redusert fuktnivå. Aktive tiltak beboerne selv kan gjennomføre, er økt styring og regulering av temperatur og belysning, samt skifte til sparedusj og til elektrisk utstyr med høyere energiklasse.

Konklusjon og anbefalinger: Den fredede case-bygården imøtekommer på mange områder ikke den standarden for kvaliteter og funksjoner som forventes i dag med hensyn til boligkvalitet. Dette gjelder spesielt for størrelsen på flere av rommene og oppbevaringsmulighetene. Trekk og kaldras fra vinduer påvirker møbleringsmulighetene og komforten i leilighetene, samtidig som det er hovedårsaken til høyt energiforbruk. Høyt fuktinnhold i inneluften gir også utfordringer for beboerne. Det må det gjennomføres tiltak for at bygningene skal kunne imøtekomme dagens og fremtidens behov, og for at bevaring av dem skal være bærekraftig. Boligkvaliteten kan økes ved montering av plassbygde oppbevaringsløsninger og eventuelt sammenslåing av rom. Energisparetiltaket med størst effekt er sannsynligvis tetting og utbedring av vinduer. Andre tiltak er relativt små og med mindre forbedringspotensial. Beboernes motivasjon for tiltak grunner i hovedsak i ønsker om økt boligkomfort, og lite av ønsker om reduserte kostnader, i form av lavere strømregninger.

Background: 80 percent of existing buildings are anticipated to remain in use for the next 40 years. Seen in a lifetime perspective conservation and refurbishment of these buildings are sustainable, and it is necessary to meet new demands for energy consumption and the residents’ need for increased comfort. Measures in these buildings may have greater impact on reducing greenhouse gas emissions, compared to what is achievable in climate-friendly new buildings. Protection and heritage conservation of buildings can, however, set limitations as to what measures may be taken. A mapping of these buildings is necessary in order to identify which measures are best to implement with regard to the buildings’ conservation value, physics and construction, while at the same time providing lower energy consumption and increased comfort for the residents.

Problem: How can heritage buildings be used and managed by their residents, and how can the buildings accommodate present and future needs in terms of sustainability? The aim of this thesis is to identify how a protected apartment building is used and managed by its residents, with focus on housing quality and energy-saving, and identify what measures it is most sensible to implement. Housing quality means the design and qualities within the outer walls, with focus on the residents’ perception, while energy-savings implies the possibility of passive and active energy-saving measures. The thesis is connected to the research project CulClim at SINTEF Byggforsk in Oslo.

Method: Qualitative methods are used throughout a case study of residents of the condominium in the protected apartment building in Seilduksgata 26 A og B, at Grünerløkka in Oslo. The case is located within the protected cultural environment around Birkelunden. Interviews with residents, as well as analysis and inspection of the apartment's floorplans has been carried out. The software AGRAPH is used to study the composition of the rooms.

Results: According to the floorplan drawings the apartment building consists of three and four bedroom apartments with sizes between 49,6 and 64,3 m2. Bedrooms are generally small, and leave little space for storage and a double bed. Living rooms and kitchens have an open or semi open solution, and the rooms are mainly rectangular. There is enough space for a sofa group and a TV unit, while the amount of space for dining area is varying. Bathrooms are small, but with practical and effective solutions. The entrances and walking areas have very limited storage for outerwear and shoes, because of doorways in almost all wall surfaces and the narrow aisle width. None of the apartments have internal storage. The interviews revealed that the residents enjoy their apartments, but experience problems with cold drafts from windows and high humidity in several rooms. Large heat loss from windows causes high energy bills and reduced comfort near windows in the winter season. The limited storage space in the apartments is of great challenge to the residents, and it has an adverse effect on the housing quality. Small sized bedrooms are less suitable as parents’ bedroom, and neither allows for private living space, and they are therefore best suited for a single bed. The residents claim to be conscious of their own energy consumption, and that there is little potential for active energy savings. The board is working to solve the problems with the windows. They are in dialogue with the Cultural Heritage Management Office about the approach, and an applicate for funding measures is filled with them, as well as Enova and the Norwegian Cultural Heritage Fund. The condominium says that they find the process to be heavy and difficult, with little information on how to proceed. External measures to reduce the buildings’ heat loss are difficult to implement because the facade, including windows, are protected. Passive measures that can be done, is replacement/ remediation of the windows, with sealing of air leaks in the sills and insertion of vents in the windows. Inserting vents in the outer wall of north-facing facades can contribute to improved air-circulation and reduced moisture level in apartments. Active measures which the residents may implement themselves, is increased control and regulation of temperature and lighting, as well as changing to water-saving showerheads and electrical equipment with higher energy class.

Conclusion and recommendations: The protected apartment buildings do not meet current standards for quality and functions in relation to housing quality. This applies in particular to the size of several of the rooms and lack of storage facilities. Cold drafts from windows effect furnishing possibilities and comfort in the apartments, and is the main reason for the high energy consumption. High moisture content in the indoor air also provides challenges for the residents. Measures must be implemented to accommodate for current and future needs, and for preservation of the buildings to be sustainable. Mounting of site built storage solutions and possibly merging two rooms into one is likely to increase the housing quality. The energy-saving measure with the greatest impact, is likely to be sealing and repairing of windows, while other measures are relatively small and with less improvement potential. The residents’ motivation for taking action is mainly by requests for increased housing quality, and less of economic reasons.