Utbyggingsavtaler og forutsigbarhet i utbyggers bidrag : en casestudie av to gjennomføringsmodeller i Oslo kommune
Master thesis
View/ Open
Date
2012-08-02Metadata
Show full item recordCollections
- Master's theses (ILP) [763]
Abstract
SAMMENDRAG
Tema for denne oppgaven er forutsigbarhet knyttet til bruken av ulike kommunale
gjennomføringsmodeller ved utbygging. Det økte boligbehovet har også økt bruken
av utbyggingsavtaler som et verktøy for å styre boligutviklingen nærmere, samt
sørge for at nødvendig og kvalitetsriktige fellesinnretninger kommer på plass. En
lovregulering i 2006 satte juridiske rammer for bruken av utbyggingsavtaler. Etter
tilfeller hvor utbygger ble pålagt svært tyngende og til dels urimelige avtaler fikk
man i den nye loven økt fokus på nødvendighet, forutsigbarhet og forholdsmessighet.
Som et forsøk på å etterleve det nye lovverket vokser det frem ulike
gjennomføringsmodeller i norske kommuner. Problemstillingen oppgaven tar for seg
er hvorvidt en ny modell, programmerings- og organiseringsmodellen som har vokst
frem i Oslo kommune, har bedre forutsetninger for å skape forutsigbarhet knyttet til
utbyggers kostnader, enn en tradisjonell modell.
Oppgaven har sammenlignet to case, hvorav det ene gjennomføres med POmodellen,
og det andre med en tradisjonell modell. Casene blir belyst ved hjelp av
utbyggingsprosjektene Hagekvartalet på Ensjø og Hasle Linje på Hasle, begge i Oslo.
I PO-modellen har kommunen en aktiv koordinerende rolle ovenfor utbyggere og
involverte kommunale sektorer. Kommunen utarbeider overordnede planprogram
og gjennomfører kostnadsanalyser som brukes til å fordele finansieringsansvar på
utbyggere (innenfor et avgrenset utbyggingsområde) gjennom utbyggingsavtaler. I
den tradisjonelle modellen er kommunen desto mer i bakgrunnen. Kommunen
vedtar reguleringsplaner men er ikke involvert i planlegging og koordinering av
utbyggingen. Kommunen forhandler utbyggingsavtaler der det er aktuelt. Ofte
behandles utbyggingsprosjekter som enkeltstående prosjekter, og det eksisterer
således ingen kostnadsfordeling mellom utbyggere.
Som følge av en lovendring i 2006, er kommuner pålagt å ha såkalte
forutsigbarhetsvedtak som varsler forventninger om utbyggingsavtale. Oslo
kommune opererer med et generelt forutsigbarhetsvedtak som ikke gir nærmere
signaler om områder som spesielt er utsatt med tanke på slike forventninger. I POmodellen har man håndtert dette gjennom å vedta lokale forutsigbarhetsvedtak.
Den tradisjonelle modellen benytter kommunevedtaket som grunnlag for
utbyggingsavtalene.
Prosjektkostnader knyttet til prosjektene på Ensjø og Hasle presenteres både
gjennom en residualmodell (prosentandeler), og påfølgende i faktiske tall. Det er
viet særlig oppmerksomhet til infrastrukturkostnadene, da det er disse kommunen
direkte påvirker gjennom utbyggingsavtalene.
Som en del av PO-modellen er det innhentet eksterne kostnadsanalyser på oppdrag
fra kommunen (EBY), som danner grunnlaget for kostnadsfordelingen for
fellesinnretninger mellom utbyggere på Ensjø. Med dette følger det en
fordelingsnøkkel representert ved et anleggsbidrag pr. m2 BRA. Utbyggeren i denne
oppgaven betaler sitt bidrag delvis gjennom kontantbidrag, delvis gjennom
realytelser. Beløpet som i utbyggingsavtalen vedsetter realytelser har med tiden vist
seg å være feilberegnet, og utbygger må nå ta regningen. Dette påvirker resten av
utbyggingsøkonomien.
På bakgrunn av kostnadsavvikene og betingelsene rundt finansiering av tiltak i
utbyggingsavtalen, finner oppgaven at selv om PO-modellen oppnår forutsigbarhet
på mange områder, knyttes det så stor usikkerhet til kostnadsanalysene at man
vanskelig kan påstå at PO-modellen oppnår større forutsigbarhet i utbyggingsøkonomien,
enn en tradisjonell modell.
Oppgaven stiller avslutningsvis spørsmål rundt hvorvidt det er de kommunale
modellene som feiler, eller om det kan tenkes at utfordringen ligger et annet sted.