Etablering og drift av egenutviklede Coworking Spaces i Stor-Oslo

Abstract

I denne masteroppgaven har vi utført en komparativ casestudie av fem sentrale eiendomsselskaper i Stor-Oslo som drifter coworking-konsepter i egen regi. Eiendomsselskapene har i tillegg til coworking-lokasjonene, en større eiendomsportefølje med tradisjonelle kontorlokaler. Vi har undersøkt hvorfor disse eiendomsselskapene velger å integrere coworking-konsepter i et marked som hovedsakelig favoriserer tradisjonelle kontorer. Problemstillingen vi har jobbet med er:

“Hvilke strategier benytter eiendomsselskapene ved etablering og drift av egenutviklede Coworking spaces i Stor-Oslo?”

De siste årene har det utviklet seg et tydelig skille innen coworking-segmentet, med to distinkte konsepter: Flex spaces og rendyrkede Coworking spaces. Flex spaces karakteriseres av sin enkelhet og begrensede samhandling blant leietakere. Coworking spaces fremmer på sin side interaksjon mellom leietakere og tilbyr en rekke kontorløsninger fra private kontorer til åpne landskap uten faste plasser. Denne differensieringen gjenspeiles også i selskapenes samarbeidsstrategier. Eiendomsselskaper med Flex spaces, har generelt lite interaksjon med sine leietakere. Eiendomsselskaper med coworking-konsepter betrakter derimot samhandling som en essensiell del av konseptet. Fremtidsplanene viser også tydelige forskjeller. Eiendomsselskapene som drifter Flex space ser på sitt tilbud som en tilleggstjeneste i deres portefølje, med mål om å møte behovene til de mindre bedriftene. De som drifter rendyrkede Coworking spaces, betrakter i større grad konseptene sine som en integrert del av deres totale eiendomsportefølje. Disse har tydelige mål om å skape synergier, både internt og med sine omgivelser. Våre funn indikerer videre at eiendomsselskapene prioriterer sentrumslokasjoner. Nærhet til kollektivknutepunkter er også avgjørende, uavhengig om lokasjonen ligger i eller utenfor sentrum. Studien viser også at prioriteringen av rekreasjonsområder kafeer mm. vektlegges ulikt, da de ulike konseptene tilbyr varierende grad av in-house fasiliteter.

Selv om det kan ansees som utfordrende å oppnå god fortjeneste gjennom coworking, viser vår studie at dette ikke nødvendigvis er tilfellet. Ved å fokusere enten på Flex space eller rendyrkede coworking spaces, kan disse konseptene effektivt komplementere en større eiendomsportefølje. Dette kan variere fra å øke utleiegraden av lokaler som ellers er utfordrende å leie ut som tradisjonelle kontorer, til å generere betydelige synergieffekter.

In this master 's thesis, we have conducted a comparative case study of five significant real estate companies in Stor-Oslo that have established and operate coworking concepts in their own regulation. In addition to coworking locations, these real estate companies have a larger portfolio of traditional office spaces. We have investigated why these companies choose to integrate coworking concepts in a market that primarily favours traditional offices. The research question we have addressed is:

“What strategies do real estate companies use in establishing and operating self-developed Coworking spaces in Stor-Oslo?”

Over the past few years, a clear distinction has developed within the coworking segment, with two distinct concepts: Flex spaces and pure Coworking spaces. Flex spaces are characterized by their simplicity and limited interaction among tenants. On the other hand, Coworking spaces promote interaction and offer a range of office solutions from private offices to open-plan layouts without fixed seating. This differentiation is also reflected in the companies' collaboration strategies. Real estate companies with Flex spaces have little interaction with their tenants. However, those with coworking concepts consider interaction an essential part of the concept. Future plans also show clear differences. Real estate companies operating Flex space view their offering as an additional service in their portfolio, aiming to meet the needs of smaller businesses. Those operating pure Coworking spaces, on the other hand, see their concepts as an integrated part of their total real estate portfolio. These have clear goals to create synergies, both internally and with their surroundings. Our findings further indicate that real estate companies prioritize central locations. Proximity to public transport hubs is also crucial, regardless of whether the location is in or outside the city centre. The study also shows that the prioritization of recreational areas is weighted differently, as the different concepts offer varying degrees of in-house facilities.

Although it may be perceived as challenging to achieve good profitability through coworking, our study shows that this is not necessarily the case. By focusing either on Flex spaces or dedicated Coworking spaces, these concepts can effectively complement a larger property portfolio. This can range from increasing the rental rate of premises that are otherwise challenging to lease as traditional offices, to generating significant synergistic effects.