Fortetting rundt kollektive knutepunkter, sett i gjennom Regional plan for areal og transport i Oslo og Akershus fra 2015- realisert eller ikke?

Abstract

Sammendrag

Oslo by har en økende befolkning med et pågående boligunderskudd som skaper et prispress, som fører til at folk søker ut av byen. I de omkringliggende byene på Østlandet er det flere store kollektive knutepunkter, som skal være med på å ta en del av veksten gjennom fortetting. Et av disse er Ski stasjon, som med Follobanen kan få deg til Oslo sentrum på 11 minutter. Dette bringer med seg en helt ny tankegang i byutviklingen, som fremkommer gjennom strategier i Regional Areal og transportplan for Oslo og Akershus fra 2015.

Den overnevnte planen gir strategier for fortetting rundt knutepunkter, som blant annet økt blanding av funksjoner, og gode kvaliteter i byutviklingen. Det skal bygges for å etablere flere arbeidsintensive arbeidsplasser som skaper en by som lever, også på dagtid. I en slik utvikling skal man starte utviklingen innenfra og jobbe seg utover. Derfor har jeg valgt et caseområde som er 500 meter i diameter fra stasjonen. Dette er det som defineres som gåavstand, og det området som skal ha den aller høyeste veksten i tetthet.

For å se hvordan disse strategiene overføres til kommunalt nivå og videre til reelle prosjekter, gjennomførte jeg en dokumentanalyse av den regionale planen for å klart definere strategiene som gjelder Ski. Deretter gjorde jeg tetthetsanalyse og typologisk analyse av caseområdet for å se hvor utviklingen er i forhold til planen. Det ble gjennomført intervjuer av kommunalt ansatte og eiendomsutviklere som har vært involvert i utviklingen de siste årene, for å undersøke gjennomføringen av slike prosjekter.

Funnene var en pågående økning i tetthet for flere deler av sentrum som nærmer seg en ønsket områdetetthet, og en typologisk utvikling som starter å påvirke byrommet. Allikevel er sentrum stort sett i samme kledning som de eldre byggene, og det ønskes noe mer aktive førsteetasjer. Lokalpolitisk innblanding, og uklare retninger med strategi i forhold til politisk tilhørighet på aksen, skaper uforutsigbarhet for utviklere. Investeringer i infrastruktur er et annet punkt som kan skape problemer for utviklingen, da det er kostbare prosjekter som kreves ved en høy befolkningsvekst, og gir kommunen finansielt hodebry. Forhandlingene mellom planavdeling og utviklere utforskes, for å se hvordan den beste områdeutviklingen kan oppnås for begge parter.

Abstract

Oslo has an ongoing population growth with a poor level in development of houses. This causes the property prices to soar, and people leaving the city to get cheaper housing. Multiple of the towns surrounding Oslo have good hubs for public transport, and these are planning to take their share of the growth. Ski is one of the towns, and has a relatively new train which will take you to Oslo S in 11 minutes. This brings a whole new thinking in the city development, and this new thought process comes from the Regional plan for space and transport for Oslo and Akershus from 2015.

This plan shows strategies for densifying hub for public transport with a mix of functions and quality in city development. One focus is developing more worker-dense workplaces which fills the town with people during the daytime as well. The towns development starts from the center and works its way outwards. For this reason, I have chosen a case area 500 meter in diameter around the station. This is assumed as walking distance and is the area which will have the biggest growth in density.

In order to see how these strategies will transfer from a regional to a municipal level and into real projects, I did a document study of the regional plan to see which strategies affects Ski. After that I did analyses of density and typology of the case area to see how far the development has come. I also did interviews with real estate developers and municipality employees in city planning who have been involved in projects these last years, to understand how the process has been proceeding.

The discoveries that have been interesting were an increasing density several places in the town which brings the area density to a level the regional plan wants, and a typological change in the newer buildings. The town center is still mostly in the same facades as the older buildings, and it’s a wish to get even more engaging first floors. A challenge is the local political involvements in the plan work and unclear attitudes with the strategies among the different political sides, which makes the development unpredictable for the developers. Investments in infrastructure is another challenge given the level of cost it takes for the municipality to cope with the population growth. The negotiations between municipality and developers will be analyzed for an understanding of how the best outcome can be reached.