Värdering av exploateringsfastigheter i en pressad marknadssituation - Hur hanteras flexibilitet av värderare i Osloområdet?

Abstract

Denna masteruppsats utforskar värderingen av exploateringsfastigheter under pressade marknadsförhållanden av aktörer i Osloregionen, med ett speciellt fokus på implementeringen av realoptionsmodeller.

Forskningsfrågorna är inriktade på att identifiera vilka värderingsmetoder som används av marknadsaktörer när traditionella modeller indikerar negativ avkastning, de utmaningar som dessa metoder medför i ett pressat marknadsläge, huruvida dagens värderingsmodeller lyckas fånga upp flexibilitet, samt hur realoptionsmodeller praktiskt tillämpas av värderare i Osloområdet.

Vetenskaplig och teoretisk tillnärmning i uppsatsen grundar sig på nuvärdesmetoden. Denna metod kritiseras dock för att inte inkludera flexibilitet, vilket ses som en betydande svaghet i den traditionella värderingsprocessen. Litteratur lyfter fram realoptioner som en innovativ metod i investeringsanalyser. Vilket väcker frågan varför denna metod inte är mer utbredd bland professionella värderare.

Studien stödjer sig på en genomgång av både klassiska och moderna forskningsarbeten inom ämnet från både Norge och internationellt. Det inkluderar tidigare masteruppsatser, böcker, artiklar och rapporter, vilka alla bidrar till en djupare förståelse av debatten kring realoptionsmetodikens plats i fastighetsvärdering.

Den analytiska ramen i denna uppsats bygger på semistrukturerade intervjuer med sju värderare, två taxeringsmän och sex mäklare. Denna metodik ger en grundlig insikt i realoptionsmodellernas praktiska användning och de utmaningar och möjligheter som finns i dagens marknad.

För analys av det insamlade datamaterialet har metoder som, grounded theory, tematisk analys och öppen kodning tillämpats. Dessa tekniker möjliggör en noggrann och systematisk tolkning av data och främjar identifieringen av centrala teman.

Uppsatsens struktur inleds med en bakgrund till de aktuella frågeställningarna, följt av en teoretisk översikt som definierar och diskuterar centrala begrepp som värdering och realoptioner. Efter presentationen av metod och forskningsfrågor avslutas arbetet med en konklusion som sammanfattar huvudfynden och erbjuder riktlinjer för framtida forskning och praktisk tillämpning inom området.

This master's thesis explores the valuation of development properties under pressured market conditions by valuers in the Oslo region, with a special focus on the implementation of real options models. The research questions aim to identify the valuation methods used by market participants when traditional models indicate negative returns, the challenges these methods pose in a pressured market environment, whether current valuation models successfully capture flexibility, and how real options models are practically applied in the Oslo area.

The scientific and theoretical approach in the thesis is based on the net present value method. However, this method is criticized for its lack of flexibility, which is considered a significant weakness in the traditional valuation process. The literature highlights real options as an innovative method in investment analysis, raising the question of why this method is not more widely used among professional appraisers.

The study relies on an review of both classic and modern research within the subject from Norway and internationally. This includes previous master's theses, books, articles, and reports, all contributing to a deeper understanding of the debate around the placement of real options methodology in property valuation.

The analytical framework of this thesis is based on semi-structured interviews with seven valuers, two assessors, and six brokers. This methodology provides a thorough insight into the practical use of real options models and the challenges and opportunities that exist in today's market.

For the analysis of the collected data, methods such as Grounded Theory, thematic analysis, and open coding have been applied. These techniques enable a careful and systematic interpretation of data and promote the identification of central themes.

The structure of the thesis begins with a background to the current questions, followed by a theoretical overview that defines and discusses central concepts such as valuation and real options. After the presentation of the method and research questions, the work concludes with a conclusion that summarizes the main findings and offers guidelines for future research and practical application in the field.