Effektivitet i planprosess: Hvordan implementering av ekstra kvaliteter i boligprosjekter kan påvirke planprosessens effektivitet

Abstract

Oppgaven tar for seg hvordan implementering av ekstra kvaliteter i et boligprosjekt kan påvirke effektiviteten i en planprosess. Effektivitet i denne sammenheng avgrenses til tidseffektivitet og resultateffektivitet. En økt tidseffektivitet innebærer at planprosessene går raskere enn normalt. Resultateffektivitet er todelt og handler om at utbygger oppnår innholdsmessige fordeler i planen og at prosjektene har større sannsynlighet for politisk oppslutning. For å kunne betegnes som ekstra kvaliteter må de være av en unik karakter, eksempelvis gjennom større fellesarealer eller nye boformer. Av funnene kommer det frem at disse ekstra kvalitetene er valgt på bakgrunn av mål og ønsker som kommer til uttrykk gjennom kommuneplaner og politiske partiprogrammer.

Det er velkjent at mange eiendomsutviklere opplever at planprosesser tar for lang tid, delvis på grunn av uenighet mellom eiendomsutviklere og kommunen om hva som er viktig ved utarbeidelse av planen. Mens utviklerne ser på eiendommen som en økonomisk investering, har kommunen ansvar for å forvalte arealbruken på en måte som fremmer samfunnets interesser. Temaet er ofte diskutert, og det jobbes kontinuerlig for å finne løsninger på hvordan man kan forbedre de vedvarende problemene med lange og uforutsigbare planprosesser.

Studien undersøkte tre ulike leilighetsprosjekter lokalisert i henholdsvis Ås, Stavanger og Oslo. I alt ble det gjennomført ni intervjuer, der hver av de tre prosjektene ble representert av en utbygger, en representant fra kommunens planavdeling og en politiker fra bystyret. Samtlige intervjuobjekter hadde en nær kjennskap med de aktuelle prosjektene og var derfor i stand til å gi innsikt i deres respektive syn på effektiviteten av planprosessen.

Studien viser at tilføring av ekstra kvaliteter i boligprosjekter kan endre kommunens oppfatning av eiendomsutviklere, og gjøre dem mer ansett som samfunnsbyggere fremfor kun profittjagende aktører. Dette fører til en økt tillit mellom partene, og et mer samarbeidsorientert forhold der de i større grad jobber mot et felles mål. Fra tidligere å konkurrere mot hverandre blir partene nå mer lydhøre og rasjonelle overfor hverandres forslag. Forhandlingene endres fra å være en fordelingsforhandling til å mer likne en integrasjonsforhandling. Samspillet blir bedre, og partene har en større forståelse for hverandres forslag. En slik forhandlingssituasjon resulterer ofte i bedre løsninger enn ved rene kompromisser. Det blir færre uenigheter og konflikter, bedre kommunikasjon og generelt en bedre harmoni. Utbyggere av slike prosjekter opplever derfor en smidigere og en mer tidseffektiv planprosess, samtidig som de får gjennomslag for flere av sine forslag overfor både kommunen og politikerne i bystyret.

This study examines how the implementation of additional qualities in a residential development project can affect the efficiency and effectiveness of the planning process. These additional qualities must be of a unique character, such as larger communal areas or new forms of housing, and are often qualities desired by public authorities, as expressed through municipal plans and political party programs. Efficiency is defined in term of time efficiency and effectiveness is defined as result effectiveness. Time efficiency means that the planning process proceeds faster than normal, while result effectiveness refers to the developer achieving substantive advantages in the plan, and that the projects have a greater likelihood of political support.

The fact is well known that many property developers experience that planning processes take too long, partly due to disagreements between developers and the public authorities regarding what is important in the development of the plan. While developers see the property as an investment, the public authorities have a responsibility to manage land use in a way that promotes society's interests. This topic has been widely discussed, and there are ongoing efforts to find solutions to the persistent problems of long and unpredictable planning processes.

This study examines three different apartment projects located in Ås, Stavanger, and Oslo. In total, nine interviews were conducted, with each of the three projects represented by a developer, a representative from the municipality's planning department, and a politician from the city council. All interviewees had a close familiarity with the relevant projects and were therefore able to provide insight into their respective views on the efficiency and effectiveness of the planning process.

Adding extra qualities in residential projects changes the municipality's perception of property developers as community builders rather than solely profit-driven actors. This increases trust and collaboration between parties, leading to more rational and receptive negotiations that resemble integrative rather than distributive negotiations. This improves interaction and understanding, often resulting in better solutions with fewer disagreements and conflicts, better communication, and greater harmony. Developers of such projects experience a smoother and more time-efficient planning process, while also achieving more of their proposals towards both the municipality and the politicians in the city council.