Hvordan kan eiendomsutviklere skape verdi gjennom seksjonering og fradeling av småhuseiendommer?

Abstract

Masteroppgaven tar for seg problemstillingen «Hvordan kan eiendomsutviklere skape verdi gjennom seksjonering og fradeling av småhuseiendommer?». Formålet har vært å øke kunnskapsnivået rundt seksjonering, fradeling, småhusplanen og videreutvikling av småhusarealene i Oslo. På bakgrunn av oppgavens problemstilling, er det valgt et induktivt forskningsdesign. Det er innhentet primærdata gjennom kvalitative dybdeintervjuer med eksperter innen seksjonering og fradeling, samt sekundærdata fra høringsuttalelser fra sentrale aktører i bransjen.

Verdiskapning mener vi i stor grad er forankret i kunnskap rundt utviklingsmulighetene. Dette handler om å forstå anvendelsesområdene for seksjonering og fradeling, samt mulighetsrommet til et småhusprosjekt gjennom småhusplanens bestemmelser. Generelt sett, mener vi fradeling bør være den foretrukne metoden der det er mulig. Seksjonering betrakter vi som et verktøy for å videreutvikle eiendom som allerede er fradelt, samt for å videreutvikle eiendommer der fradeling ikke er mulig eller hensiktsmessig.

I eksisterende småhusplan har ikke minste tomtestørrelse vært direkte knyttet til boenheter. Som et resultat har utvikling i stor grad vært begrenset med faktorer som minste uteoppholdsareal, tillatt utnyttelsesgrad og parkeringskrav. I den kommende småhusplanen er det foreslått at krav til minste størrelse skal knyttes til antall boenheter. Vi mener bestemmelsene må sees i sammenheng, men for seksjonering og fradeling, er tilknytning av store tomtearealer til hver boenhet spesielt bemerkelsesverdig. Kommende småhusplan vil i stor grad begrense fordelen som tidligere har foreligget ved seksjonering, og samtidig vanskeliggjøre muligheten for fradeling. På den ene siden vil småhuseiendommer bli mindre attraktive sett fra et utviklingsperspektiv, samtidig som de blir mer eksklusive på grunn av et begrenset boligtilbud. Vi mener i likhet med flere eiendomsaktører at den nye planen vil legge store begrensninger for videre fortetning. Når handlingsrommet for utviklere begrenses, mener vi dette vil få flere uheldige konsekvenser. Familier med en gjennomsnittsinntekt, vil trolig ikke få mulighet til å bosette seg innfor småhusplanens formålsflater. Som et forslag, mener vi planen bør legge større fokus på ivaretakelse og utnyttelse av eksisterende bebyggelse. Unntaksbestemmelser og reduserte krav for etablerte boenheter og eksisterende bygg, er en av flere metoder vi mener bør komme til anvendelse.

The master's thesis addresses the research question «How can property developers create value through subdivision and sectioning of small residential properties?». The purpose has been to enhance the level of knowledge regarding subdivision, sectioning the småhusplanen in Oslo, and the further future of «småphusplanens» areas in Oslo. Based on the research question, an inductive research design has been chosen. Primary data has been collected through qualitative in-depth interviews with experts in subdivision and sectioning as well as secondary data from public statements made by key industry stakeholders.

Our belief is that value creation is largely rooted in understanding the development opportunities. This involves comprehending the applications of subdivision and sectioning as well as the potential of a small house project within the provisions of the small house plan. Generally, we argue that sectioning should be the preferred method where feasible. Our view is that subdivision is a tool for further developing properties that have already been sectioned as well as for advancing properties where sectioning is not possible or practical.

In the existing småhusplan, the minimum plot size has not been directly linked to housing units. Consequently, development has been largely restricted by factors such as minimum outdoor space, permissible density, and parking requirements. The forthcoming småhusplan proposes that the minimum size requirements should be tied to the number of housing units. We believe these provisions must be considered in conjunction, but for subdivision and sectioning. The allocation of significant plot areas to each dwelling is particularly noteworthy. The upcoming småhusplan will significantly limit the advantages that have previously existed through subdivision while also complicating the possibility of sectioning. On one hand, small residential properties will become less attractive from a development perspective, while simultaneously becoming more exclusive due to limited housing supply. We, along with several property stakeholders, contend that the new plan will impose significant restrictions on further densification. When the leeway for developers is constrained, we believe this will lead to several undesirable consequences. Families with an average income are unlikely to have the opportunity to settle within the designated areas of the small house plan. As a suggestion, we propose that the plan should place greater emphasis on preserving and utilizing existing structures. Exceptions and reduced requirements for established housing units and existing buildings are among several methods we believe should be employed.