Alternative planforslag – en særegen praksis i Oslo kommune.

Abstract

Når en skal gjennomføre by- og eiendomsutvikling er en avhengig av godt samarbeid mellom private eiendomsutviklere og den lokale planmyndighet. For å gjennomføre eiendomsutviklingsprosjekter er det nødvendig å utarbeide detaljreguleringsplaner. Der private eiendomsutviklere i stor grad initierer, finansierer og gjennomfører slike planer, har plan- og bygningsetaten stor innflytelse på byutviklingen som lokal planmyndighet. Dette danner en gjensidig avhengighet mellom aktørene. I Oslo er bruken av alternative planer et særegent fenomen. Dette er et planrettslig verktøy som gir planmyndigheten kompetanse til å fremme en alternativ reguleringsplan som går parallelt med utviklers opprinnelige forslag. Der eiendomsutviklere oftest er skeptiske til en slik praksis, ser planmyndigheten på verktøyet som et nødvendig virkemiddel i planprosessen.

I denne studien har vi undersøkt hvordan forhandlingene mellom private eiendomsutviklere og plan- og bygningsetaten påvirkes av alternative planforslag. For å besvare denne problemstillingen har vi først gjennomført en kvantitativ undersøkelse for å kartlegge omfanget av fenomenet i Oslo kommune. Dette dannet utgangspunktet for en komparativ studie der vi har studert tre reguleringsprosesser på Ensjø. Vi har tatt utgangspunkt i Elinor Oström sine teoretiske rammeverk, «Institutional Analysis and Development (IAD) Framework» og ADICO-syntaksen, for å vurdere hvorfor alternative planforslag fremmes.

Studien viser at alternative planforslag er svært utbredt ved vedtak av privatinitierte detaljreguleringsplaner. Fenomenet synes i stor grad å være et utslag av en innarbeidet regel hos plan- og bygningsetaten, der alternativt planforslag fremmes i de tilfeller private eiendomsutvikler ikke oppfyller deres anbefalinger. Alternative planforslag ser ikke ut til å påvirke hvorvidt partene forhandler integrativt eller fordelingsorientert. Utvikler er derimot i større grad villig til å gi innrømmelser og imøtekomme etatens føringer etter at alternativt planforslag blir fremmet. Forhandlingene endres dermed i størst grad ved at planmyndigheten får økt makt, som et utslag av at private eiendomsutviklere ønsker å utarbeide et omforent planforslag.

City and property development depends on good cooperation between private property developers and the Municipal Authorities. To carry out property development projects, it is necessary to develop detailed zoning plans. Where private property developers largely initiate, finance, and implement such plans, the Local Planning Authorities has great influence on urban development. Here, two regimes meet, forming a mutual dependence between the actors. In Oslo, the use of alternative plans is a distinctive phenomenon. This is a judicial planning tool that gives the Municipal Authority the competence to promote an alternative zoning plan that runs parallel to the developer's original proposal. While property developers are most often skeptical of such a practice, the Municipal Authority considers this tool a necessary means in the planning process.

In this study, we have examined how the negotiations between private property developers and the Local Planning Authorities are affected by proposals of alternative plans. To meet this objective, we first carried out a quantitative survey to map the extent of the phenomenon in Oslo Municipality. This became the starting point of a comparative study in which we studied three planning processes at Ensjø. We based this on Elinor Oström's theoretical frameworks "Institutional Analysis and Development (IAD) Framework" and the ADICO syntax to assess why alternative plans are promoted.

We found that alternative planning proposals are very widespread when private developers initiate detailed zoning plans in Oslo. The phenomenon seems to be largely the result of an incorporated rule at the Local Planning Authorities, where alternative planning proposals are promoted in cases where private property developers do not meet their recommendations. Alternative planning proposals do not seem to influence whether the parties negotiate integratively or distributionally. Developers, on the other hand, are more willing to compromise and comply with the Authorities’guidelines after an alternative planning proposal is presented. The negotiations are thus changed to the greatest extent by the increased power gained by the Local Planning Authority as a result of private property developers wanting to generate a unified planning proposal.