Skall - skal ikke?

Abstract

Der utviklers leveranser av leiligheter ikke samsvarer med kjøpers preferanser, kan unødvendig dobbeltarbeid oppstå. Bolig er et svært komplekst produkt med en produktarkitektur og tilhørende verdikjede som oppstiller en rekke valgmuligheter. Produkt- og verdikjedekonfigurasjon bør baseres på kjøpers preferanser for å oppnå kundetilfredshet. Kjøpers preferanser beror på individualitet, og er i sin helhet subjektivt. Imøtekommelse av kjøpers preferanser er av den grunn utfordrende og innebærer risiko for utvikler. Ytterligere et aspekt som gjør imøtekommelse desto vanskeligere er dagens rigide lovverk som begrenser utviklers mulighetsrom. Boligmassen er tilsynelatende homogen, mens boligkjøpers preferanser er heterogene. Det er paradoksalt. Skallkonseptet som oppgaven foreslår er et motsvar til ovennevnte.

Skalleiligheter vil potensielt redusere omfanget av unødvendig dobbeltarbeid som kjøper foretar i nyoppførte leiligheter, herunder hvilke muligheter og hindringer konseptet oppstiller. Oppgaven har til hensikt å undersøke om det eksisterer etterspørsel etter skalleiligheter på et overordnet nivå. Knyttet opp mot utvikler aspekt, undersøker oppgaven om et konsept med skall er kommersielt lønnsomt for utvikler, og hvordan skall vil påvirke utviklers risiko. Avslutningsvis undersøkes hvilke hindringer dagens lovverk oppstiller, samt hvordan lovverket kan tilpasses skall på en mer hensiktsmessig måte. Datainnsamlingen er foretatt ved hjelp av litteraturstudie, en spørreundersøkelse rettet mot boligkjøpere, samt semistrukturerte dybdeintervjuer med aktører fra bransjen.

Studien avdekker at boligkjøpere etterspør større grad av individualitet ved utforming av egen bolig. Skall muliggjør nettopp dette ved å tilby et betydelig større mulighetsrom for tilpasning, sammenlignet med nøkkelferdige leiligheter. Det underbygger videre at det eksisterer en etterspørsel etter skall. Denne etterspørselen er relevant sett opp mot utviklers mål om lønnsomhet. Studien antyder videre at skall potensielt vil være svært fordelaktig for utvikler i form av redusert produksjon- og markedsrisiko. Dagens rigide lovverk vanskeliggjør derimot eksperimentell boligutvikling. Lovverket må anses som den største hindringen til at skallkonsept ikke har fått gjennomslag i Norge. Konseptet krever enkelte lovendringer for å realiseres, herunder en moderasjon av lovverket omkring ferdigattest, og en innstramming av lovverket omkring garanti. Implementering av konseptet fordrer trolig at enkelte solide utviklere går frem som foregangsaktører, for å utfordre dagens nokså tradisjonelle bransje. Studien konkluderer med at skall kan bidra til å redusere omfanget av unødvendig dobbeltarbeid, og at det kan være lønnsomt for utvikler. Lovendring eller ei, har avhandlingen vist at økt fokus på kundeinvolvering er et viktig moment ved fremtidens boligutvikling.

Where the developer's delivery of apartments does not match the buyer's preferences, unnecessary duplicate work may arise. Housing is a highly complex product with a product architecture and associated value chain that presents a range of choices. Product and value chain configuration should be based on the buyer's preferences to achieve customer satisfaction. Buyer preferences depend on individuality and are entirely subjective. Meeting buyer preferences is therefore challenging and involves risk for the developer. Another aspect that makes accommodation even more difficult is today's rigid legislation that limits the developer's room for maneuvering. Physical buildings tend to be homogeneous, while customer demands are heterogeneous. It is paradoxical. The shell concept proposed in the thesis is a response to the above.

Shell apartments will potentially reduce the scope of unnecessary duplicate work that buyers carry out in newly constructed apartments, including the opportunities and obstacles that the concept presents. The thesis aims to investigate whether there is a demand for shell apartments at an overall level. Linked to the developer aspect, the thesis examines whether a concept with shell is commercially profitable for the developer, and how shell will affect the developer's risk. Finally, the thesis examines what obstacles current legislation poses and how legislation can be adapted to shell more appropriately. Data collection was conducted through a literature study, a survey aimed at home buyers, and semi-structured in-depth interviews with industry actors.

The study reveals that home buyers demand a greater degree of individuality in the design of their own homes. Shell enables this precisely by offering a significantly greater range of customization options compared to turnkey apartments. It further supports that there is a demand for shell. This demand is relevant in relation to the developer's goal of profitability. The study also suggests that shell could potentially be highly advantageous for the developer in terms of reduced production and market risk. However, today's rigid legislation complicates experimental housing development. The legislation must be considered the biggest obstacle to the shell concept not gaining traction in Norway. The concept requires some legislative changes to be realized, including a moderation of the legislation on completion certificates and a tightening of the legislation on guarantees. Implementation of the concept likely requires some solid developers to act as pioneers, challenging today's somewhat traditional industry. The study concludes that shell can help reduce the scope of unnecessary duplicate work and that it can be profitable for the developer. Regardless of legislative changes, the thesis has shown that increased focus on customer involvement is an important factor in future housing development.