Verdsetting i urbane områder ved anvendelse av jskl. §§ 3-4 og 3-7

Abstract

Formålet med denne masteroppgaven har vært å sette søkelys på hvordan jordskifteretten gjennomfører verdsettelse i urbane områder ved anvendelse av virkemidlene etter jskl. §§ 3-4 og 3-7. I forbindelse med arbeidet er samfunnsvitenskapelig metode anvendt, herunder et dokumentstudium av rettsbøker.

Delproblemstilling 1 hadde til formål å undersøke hvem som anvendte virkemidlene etter jskl. §§ 3-4 og 3-7 i urbane områder. Gjennom arbeidet med delproblemstilling 1 har vi fått en tydelig indikasjon på at profesjonelle aktører utelukkende benyttet seg av arealbytte etter jskl. § 3-4, samtidig som jskl. § 3-7 i større grad ble anvendt av privatpersoner som ønsket å dele eiendommen for videre kunne utvikle den alene. På en annen side fikk vi indikasjoner på at flere av jordskiftesakene var preget av enighet før jordskifte ble krevd.

Delproblemstilling 2 og 3 omhandlet å undersøke jordskifteretten sin praksis, samt hvilke momenter som vektlegges i verdsettelsen ved anvendelse av henholdsvis jskl. §§ 3-4 og 3-7. Funnene i delproblemstilling 2 og 3 viser en stor andel av enighet i de sakene hvor profesjonelle aktører er involvert. Foreløpig viser funnene at jordskifte i urbane områder ikke har reist komplekse problemstillinger når det kommer til verdsetting. Dette vises blant annet gjennom at det kun i ett tilfelle er anvendt rettsoppnevnt sakkyndig og ingen tilfeller hvor det er anvendt meddommere. Videre kan en se en tendens til at pengevederlag i forbindelse med jordskifte er mer utbredt i saker etter jskl. § 3-7 enn det som er tilfellet i saker etter jskl. § 3-4.

Målet med oppgaven har vært å belyse verdsettingspraksisen og se denne opp mot behov for tydeligere regler eller veiledning. Vår antakelse er at gjeldende verdsettingsregler i jordskifteloven imøtekommer gjeldende praksis av de sakene hvor virkemidlene jskl. §§ 3-4 og 3-7 er anvendt i urbane områder. Vi stiller oss imidlertid spørrende om gjeldende verdsettingsregler vil kunne imøtekomme mer komplekse problemstillinger hvor partene ikke er enige om grunnlaget for jordskifte. En kan hevde at gjeldende praksis er så uforutsigbar at profesjonelle aktører anser risikoen for å bruke jordskifte ved uenighet som så stor at de avstår. En veileder for verdsettelse i urbane områder kunne derfor vært hensiktsmessig for å bøte på denne usikkerheten.

The purpose of this master's thesis has been to focus on how the land consolidation court conducts valuation in urban areas using Sections 3-4 and 3-7 in the Land Consolidation Act. In the course of the work, a social science methodology was applied, including a document study of legal books.

Our assumption is that the current valuation rules in the land consolidation act accommodate the current practice of the cases where the tools provided in Sections 3-4 and 3-7 are used in urban areas. However, we are questioning whether the current valuation rules will be able to accommodate the practice if the cases become more complex. It can be argued that the current practice is so unpredictable that real estate developers, and other, consider the risk of using land consolidation in case of disagreement to be so great that they refrain from doing so. Therefore, we have concluded that a guide for valuation in urban areas could be useful.