Utfordringer med fordeling av netto planskapte verdier – med fokus på mulige alternative virkemidler i plan- og bygningsloven.

Abstract

Bestemmelsene i jskl. §§ 3-30 – 3-32 om fordeling av netto planskapte verdier oppfyller i liten grad hensynene de er konstruert på bakgrunn av. Studien tar for seg denne problematikken, samt ser på om bestemmelsene i plan- og bygningsloven sin tredje del i større grad kan ivareta hensynene.

For å få frem utfordringene ved å benytte jskl. §§ 3-30 til 3-32 er det foretatt et dokumentstudium av to saker der et slikt krav er stilt: Opstadmoen og Nye Kilen. Samtlige plandokumenter, samt rettsdokumenter som ligger tilgjengelig for offentlig innsyn er gjennomgått. Dokumentstudiet danner grunnlag for å besvare om bestemmelsene i jskl. § 3-30 til 3-32 oppfyller hensynene de ble konstruert på bakgrunn av, samt se om bestemmelsen i plan- og bygningsloven i større grad kan oppfylle disse. De aktuelle hensynene som drøftelsen er: om det fungere som et virkemiddel for bedre arealutnytting der arealplanlegging kan skje uavhengig av eiendomsgrenser, om viremiddleet sørger for letter gjennomføring av alt godkjente arealplaner samt om virkemiddelet skaper rettferdighet og reduksjon av transaksjonskostnader for planmyndighetene.

Gjennom drøftelsen av det empiriske og teoretiske materialet gir ikke studien noen klare svar på om plan- og bygningsloven sin tredje del inneholder virkemidler som i større grad oppfyller hensynene som jskl. § 3-30 til 3-32 er konstruert på bakgrunn av. Hovedgrunnen til dette er trolig planprosessen sin kompleksitet. En planprosess inneholder flere parter med mange ulike interesser og meninger. Utfordringen er å konstruere et virkemiddel som kan dekke alle interessene, spesielt i et samfunn som Norge der eiendomsretten står sterkt. Arealplanlegging er ikke noe tvangsmiddel noe som gjør at det er opp til partene om de ønsker å realisere den aktuelle reguleringsplanen. Likevel inneholder plan- og bygningsloven bestemmelser som har tvangskraft. Pbl. § 16-2 er et virkemiddel med tvangskraft, som i praksis kan bøte på de fleste hensynene. Dog forutsetter dette tvangskraft gjennom ekspropriasjon, noe som er et lite populært virkemiddel i det norske samfunnet. Staten må etter mitt syn ta et standpunkt om hva som er viktigst; den private eiendomsretten eller en bærekraftig og effektiv arealutnytting. For kanskje tvang er eneste løsningen i et slikt tilfellet.

Sections §§ 3-30 to 3-32 of the Land Transfer Act on the distribution of net planned values fulfill to a small extent the considerations for which they were designed. The study deals with this problem, as well as looking at whether the provisions in the third part of the Planning and Building Act can take care of the considerations to a greater extent.

In order to bring out the challenges of using the Land Transfer Act §§ 3-30 to 3-32, a document study of two cases has been carried out: Opstadmoen and Nye Kilen. All planning documents, as well as legal documents that are available for public inspection, have been reviewed. The document study forms the basis for answering whether the provisions in the Land Transfer Act §§ 3-30 to 3-32 meet the considerations on which they were constructed, as well as see whether the provision in the Planning and Building Act meets the considerations to a greater extent. The relevant considerations that are being discussed are: whether it works as a tool for better land use where spatial planning can take place regardless of property boundaries, whether the tool facilitates the implementation of all approved land plans and whether the tool creates fairness and a reduction of transaction costs for the planning authorities.

The empirical and theoretical material does not provide any clear answers as to whether the third part of the Planning and Building Act contains measures which to a greater extent fulfill the considerations on which the Land Transfer Act sections §§ 3-30 to 3-32 are constructed. The main reason for this is probably the complexity of the planning process. The challenge is to construct an instrument that covers all interests and opinions in a planning process, especially in a society where property rights are strong. Spatial planning is not a means of coercion, which means that it is up to the parties whether they wish to implement the zoning plan in question. Nevertheless, the Planning and Building Act contains provisions that have coercive force. Section § 16-2 of the Planning and Building Act is an instrument with coercive power, which in practice can remedy most considerations. However, this requires coercive force through expropriation, which is an unpopular tool in Norwegian society. In my view, the state must take a stand on what is most important; private property rights or sustainable and efficient land use. Because maybe coercion is the only solution.