Hjemmekontorets påvirkning på kontormarkedet i Oslo

Abstract

I denne studien har formålet vært å undersøke hvordan økt bruk av hjemmekontor har påvirket kontormarkedet i Oslo. Vi har etter to år med påtvunget hjemmekontor og tidvis isolering vendt tilbake til en normal hverdag. Pandemiens drastiske endringer i arbeidshverdagen har satt fart i omstillingen til nye måter å jobbe på som redefinerer kontorets betydning.

Det er utarbeidet tre forskningsspørsmål som samlet skal danne grunnlaget for besvarelsen. Disse tar for seg hjemmekontorets påvirkning på arealetterspørsel, kontordesign og kontraktsvilkår.

Oppgaven benytter en kombinasjon av relevant teori, kvalitative intervjuer og tallmateriell fra en ekstern kilde for å belyse problemstillingen. De kvalitative semistrukturerte intervjuene er gjennomført med et representativt utvalg av leietakere, eiendomsbesittere og næringsmeglere for å få en dypere innsikt i deres observasjoner og fremtidsutsikter. Markedsdataen tar for seg tallmateriell fra kontorleiemarkedet innsamlet av Arealstatistikk. Hensikten er å bekrefte eller avkrefte funne gjort i den kvalitative delen. På den måten sikrer vi relabiliteten til våre observasjoner gjennom datatriangulering.

Studien viser en langt mindre korrelasjon mellom økt bruk av hjemmekontor og arealetterspørsel enn først antatt. Resultatet viser at bedriftene i Oslo etterspør vel så mye areal i dag som de gjorde før pandemien, noe som samsvarer lite med situasjonen vi ser i andre storbyer. Analysene viser til og med en økt etterspørsel etter sentrumsnære arealer, noe som har medført en sterk prisvekst i området hvor tilførselen av areal er marginal. Ønske fra ansatte om videre bruk av hjemmekontor og bedriftenes ønske om å ha de ansatte mer fysisk til stede, har resultert i en trend i forhold til oppgradering av kontorarealer. Bedriftene ønsker å tilføre kvaliteter til kontoret som de ansatte ikke kan finne hjemme.

Det fremkommer av studien at de økende kravene om fleksibilitet hos arbeidstaker enn så lenge ikke virket inn på bedriftenes kontraktsforhandlinger med eiendomsbesitter. Videre viser funnene en interesse for økt fleksibilitet i leiekontrakter fra leietakers side, men en lav betalingsvillighet særlig knyttet til kontrakts lengde.

The purpose of this study has been to investigate how the rise of home offices has affected the office market in Oslo. After two years of forced remote work and occasional isolation, we have returned to a normal everyday life. The pandemic's drastic changes in work life have recently provoked a new way of working that redefines the significance of the office.

Three research questions have been developed to form the basis for the answer. These address the home office's impact on demand for space, office design, and contract terms.

The assignment uses a combination of relevant theory, qualitative interviews and quantitative surveys to illuminate the research question. The qualitative semi-structured interviews were conducted with a representative sample of tenants, property owners, and real estate companies to gain deeper insight into their observations and future prospects. The quantitative part of the assignment was conducted as a document study and examined numerical data from the office rental market collected by Arealstatistikk. The document studies aim to confirm or refute findings from the qualitative part. This way, we ensure the reliability of our observations through data triangulation.

The study shows a far smaller correlation between the increased use of home offices and demand for space than initially anticipated. The results show that companies demand just as much space today as they did before the pandemic, which corresponds little to the situation we see in other major cities. The analyses even show an increased demand for central areas, which has led to a strong price increase in the area where the supply of space is marginal. The wish from employees for continued use of home offices and the companies' desire to have employees more physically present has resulted in a trend of upgrading office spaces. Companies want to add qualities to the office that employees cannot find at home.

The study reveals that the increasing demands for flexibility from employees have not yet been reflected in contract negotiations with property owners. The findings also indicate an interest in increased flexibility in lease agreements from the tenant's side, but a low willingness to pay, particularly regarding contract length.