Reforhandling av utbyggingsavtaler ved endrede omstendigheter og forutsetninger

Abstract

Sammendrag

En utbyggingsavtale er en avtale mellom kommune og utbygger om utbyggingen av et område med grunnlag i en kommunal plan. Avtalen er et sentralt virkemiddel i utbyggingspolitikken og en frivillig avtale partene kan benytte for realisering og gjennomføring av prosjektet. En kan trekke frem flere rettslige og praktiske aspekter ved en utbyggingsavtale, men denne masteroppgaven er avgrenset til å se nærmere på reforhandling av slike avtaler. I løpet av en utbyggingsprosess kan det oppstå endringer i omstendigheter og forutsetninger som lå til grunn ved avtaletidspunktet, og partene vil dermed kunne ha behov for å reforhandle den eksisterende utbyggingsavtalen.

Adgangen til reforhandling forankres i hovedsak gjennom en klausul eller bestemmelse i utbyggingsavtalen. I klausulen kan det reguleres hvilke spesifikke forhold som må inntre for at partene skal kunne kreve reforhandling. Klausuleringen kan også innebære at vesentlige endringer i forutsetningene medfører et krav til reforhandling. Partene kan imidlertid reforhandle avtalen i hele avtaleperioden dersom det er ønskelig for begge parter. En reforhandling endrer nødvendigvis ikke eksisterende innhold siden det ikke foreligger noen enighetsplikt. Dersom det er urimelig å være i avtaleforholdet og en reforhandling ikke materialiseres, foreligger det en sikkerhetsventil i avtalerettslige prinsipper gjennom å kunne sette avtalen helt eller delvis til side eller endres, jf. avtaleloven § 36 og læren om bristende forutsetninger.

I forbindelse med endringer av eksisterende utbyggingsavtaler oppstiller plan- og bygningsloven enkelte prosessuelle krav, jf. pbl. § 17-4 fjerde ledd. Kravene i den sammenheng følger av pbl. § 17-4 og omhandler kunngjøring og offentlig ettersyn.

I masteroppgaven blir det undersøkt hvorvidt det gjennomføres endringer i utbyggingsavtalen uten at prosesskravene overholdes. Videre blir det drøftet om aktørenes praksis er i tråd med lovgivers intensjoner med pbl. § 17-4. I forsøk på å bringe klarhet i oppgavens tema, studeres hva lovgiver har ment, herunder hvilke hensyn og prinsipper bestemmelsen hviler på.

For å kaste lys over tematikken er det gjennomført ti dybdeintervjuer, hvorav fem er med offentlige kommunale ansatte, mens de fem andre er med representanter fra utbyggersiden. Intervjuobjektene har delt kunnskap og erfaringer knyttet til reforhandling av utbyggingsavtaler og hvilke tanker de har rundt saksbehandlingsreglene.

Avslutningsvis konkluderes det med at enhver endring av eksisterende utbyggingsavtale omfattes av prosesskravene i pbl. § 17-4 basert på lovgivers intensjoner. Intervjuobjektene fra både kommune- og utbyggersiden ga uttrykk for at prosesskravene bidrar til en omstendelig prosess.

Utbyggersiden trekker i hovedsak frem at prosesskravene er til hinder for en smidig reforhandlingsprosess og at den byråkratiske prosessen kan bidra til å forsinke og fordyre prosjektet. Intervjuobjektene fra den kommunale siden betrakter de prosessuelle skrankene som unødvendige, spesielt i tilfeller hvor det er tale om små endringer og hvor endringer ikke er av politisk- eller tredjepartsinteresse. Intervjuobjektene underbygget sin argumentasjon med at det sjeldent fremkommer høringsinnspill på utbyggingsavtaler, og stiller spørsmål ved hensynene bak kravene.

Abstract

A development agreement is an agreement between a municipality and a developer regarding the development of an area based on a municipal plan. A development agreement is a central tool in development policy, and a voluntary agreement that the parties can use for the realization and implementation of the project. There are several legal and practical aspects of a development agreement, but this master's thesis is limited to examining renegotiation. During a development process, changes may occur in circumstances and conditions that were the basis at the time of the agreement. In such situations, there may be a need to renegotiate the development agreement.

The right to renegotiate is primarily anchored through a clause/provision in the development agreement. The clause can regulate specific circumstances that must occur for the parties to be able to demand renegotiation, or that significant changes in the conditions require a renegotiation. However, the parties can renegotiate the agreement throughout the agreement period if it is desirable for both parties. Renegotiation does not necessarily change the existing content since there is no obligation to reach an agreement. If it is unreasonable to remain in the contractual relationship and renegotiation does not materialize, there is a safety valve in contract law principles to set aside or modify the agreement, pursuant to section 36 of the Contracts Act and the doctrine of failing assumptions.

When making changes in an existing development agreement, the Planning and Building Act sets out certain procedural requirements, pursuant to section 17-4, fourth paragraph. The requirements in this context relate to the announcement and public inspection of the revised development agreement. In this master’s thesis, we examine whether changes in development agreements are carried out without the procedural requirements being complied with. Furthermore, it is discussed whether the current practice is in line with the intention of the legislator.

In an attempt to shed light on the topic, ten in-depth interviews were conducted, five of which were with public municipal employees, while the other five were with representatives from the developer side. The interviewees shared knowledge and experiences related to renegotiation of development agreements and their thoughts on the procedural rules. Finally, it is concluded that any changes to existing development agreements are subject to the procedural requirements set out in section 17-4 of the Planning and Building Act based on the legislator's intention. The interviewees on both the municipal and developer sides expressed that the procedural requirements contribute to an inconvenient process.

The developer side mainly emphasized that the procedural requirements hinder a smooth renegotiation process and that the bureaucratic process can contribute to delays and increased costs for the project. The interviewees from the municipal side considered the procedural barriers to be unnecessary, especially in cases where there are minor changes and where the changes are not of political or third-party interest.

Overall, the interviewees support their arguments by stating that there are rarely any consultation responses on development agreements, and they question the reasons behind the requirements.