Informasjonsinnhenting ved markedsverdivurdering av utviklingseiendom

Abstract

Det er mye litteratur og gjort mange studier på metodikk ved verdivurdering av næringseiendom. Utviklingseiendom er derimot et mindre utforsket felt, til tross for at det ofte er knyttet betydelig mer usikkerhet til markedsverdien. I denne oppgaven ønsket jeg derfor å undersøke hvordan verdivurderere samler inn informasjon og hvordan de analyser innsamlet data. På bakgrunn av dette ble følgende problemstilling utarbeidet:

- Hvordan innhenter og håndterer norske verdivurderere informasjonsgrunnlaget for verdivurdering av utviklingseiendom?

Problemstillingen ble belyst gjennom kvalitative intervjuer med fem aktører som alle er avdelingsledere for en verdivurderingsavdeling. Aktørene er lokalisert i Oslo, og foretar verdivurderinger av utviklingseiendom i hele landet. Utvalget er representativt for verdivurderingsaktører, men vurderes likevel til å være for lite for å generalisere. I tillegg ble oppgaven skrevet i samarbeid med Colliers International AS, hvor jeg fikk relevant praktisk kunnskap om verdivurderingsprosessen. Dette ble brukt kontinuerlig gjennom hele oppgaven, og ga stor nytteverdi i intervjuene og analysen av den kvalitative undersøkelsen.

Undersøkelsen viser at informasjonsinnsamlingen og håndteringen av dataene i stor grad bestemmes av utviklingseiendommens lokasjon og kompleksitet. I store byer er det knyttet betydelig risiko til reguleringstid og reguleringsvolum, og dette må dermed vies størst oppmerksomhet. I mindre byer er det derimot knyttet større risiko til markedet og markedsparameterne.

Oppgavens kvalitative del viste også at fremgangsmåten til aktørene var noe ulik. Alle innhenter stort sett informasjon fra interne- og eksterne databaser, markedsrapporter, og gjennom dialog med aktører i eiendomsmarkedet. Likevel tyder funnene på at de minste selskapene har et større fokus og vektlegger lokal informasjon og kommunikasjon i stor grad. De største selskapene derimot, har et større fokus på å samle inn store mengder data og strukturere de til innsiktsfull statistikk. Oppgaven hevder derfor at de minste selskapene har en mer innsiktsbasert tilnærming, mens de største selskapene har en mer kvantitativ tilnærming til verdivurdering av utviklingseiendom.

Avslutningsvis viser også oppgaven at eiendomsmarkedet oppleves lite transparent og at det vanskelig å innhente fullstendig informasjon om transaksjoner. Dette er i tråd med tidligere forskning, og er særlig utfordrende i grisgrendte strøk hvor informasjonen er begrenset. Dette gjør at aktørene i større grad må benytte sin egen erfaring og intuisjon for å kvantifisere innsamlet informasjon.

It is a lot of literature and been done a lot of research on valuation on commercial property. Development property is a less investigated field, although it is considered to be harder to estimate the market value. Therefore, in this master thesis I want to examine how appraisers collect and analyzes information to appraise development property. The research question was examined by doing five qualitative interviews with appraisers. The appraisers were all located in Oslo and appraise development property throughout Norway. The sample is considered to represent appraisers, although the findings aren’t generalizable. This thesis was also written in cooperation with Colliers International AS, and data was collected from practical work at their office. The survey shows that the data the appraisers collect is decided by the location and characteristics of the development property. They all use the same databases to collect information, but their approach was sometimes different. I cities there is higher risk associated with regulations, and as an appraiser you have to account for that. In rural cities the risk it is harder to find information about the market. The quantitative part of the thesis also shows that the appraisers had different approaches to the collection and exploration of information. The small companies had an more in depth approach, where they gathered information through talking to actors in the real estate business. The bigger companies had a more quantitative approach, where they collected, structured, and analyzed a lot of data. The findings also suggests that it is hard to obtain sufficient information about transactions in the market. This coincides with previous research and shows that the market is not transparent. Because of little transparency it makes it harder for appraisers to find good information, and the problem is even harder in small areas. This makes the appraisers use their existing knowledge, experience, and intuition even more when quantifying collected information.