Høy arkitektonisk kvalitet gjennom en viljestyrt prosess

Abstract

Oppgaven ser på hvordan eiendomsutviklere kan tilrettelegge for høy arkitektonisk kvalitet i boligprosjekter. Eiendomsbransjen setter stadig større fokus på bærekraft, samtidig som utviklere må forholde seg til rigide krav og føringer. Eiendomsutvikling og arkitektur er i seg selv svært komplekst og som et resultat av mange innvirkende faktorer, blir ofte arkitekturen lidende. Det er mange som berøres av både eiendomsutviklingsprosessen og prosjektet som ofte blir resultatet. Det understreker viktigheten av å tilrettelegge for høy arkitektonisk kvalitet og samtidig sikre arkitektur som bidrar til verdiskaping og velferd. Studien er basert på casestudier av aktører i bransjen som har en tilknytning til både eiendomsutvikling, byutvikling og arkitektur. Flere av informantene i studien oppgir at det er lite fokus på arkitektur fra plan og bygningsmyndighetene. Studien indikerer dermed at regelverket ikke er til hinder for å skape god arkitektur, men et regelverk som er preget av indre motsigelser kan skape utfordringer for hvordan arkitekturen utformes. Samtidig er det lite som tyder på at det er store utfordringer i møte med arkitektur. Det krever heller en større kreativitet og løsningsorientert tilnærming. I tillegg opplyser flere informanter at ofte er det som oppleves som dårlig arkitektur et resultat av manglende forståelse for hva som skal til for å gjøre et område bedre. Viktigheten av å skreddersy arkitekturen viser seg å være en avgjørende faktor for å oppnå god arkitektur. Den gode arkitekturen er oftest ren og enkel uten store detaljer. Det at arkitektur er svært kostbart er en misoppfatning. Studien tyder på at god arkitektur kan både være kostbar og kompleks, men den kan også være billig og enkel. Det som oppleves som god arkitektur oppnås gjennom å sikre gode kvaliteter som bidrar til verdiskaping. Verdiskapingen oppnås gjennom en ambisjon om å øke verdien av et område og vil kunne resultere i at mennesker tiltrekkes. En tilførsel av manglende områdeverdi viser seg å være avgjørende for verdiskaping. Studien tyder i høy grad på at utviklere med et langsiktig perspektiv, har en bevissthet og ønske om å levere kvalitet i både materialer og utførelsen. Langsiktigheten handler om å løse et behov i dag, men også et fremtidig behov. Utbyggere som har et gjennomtenkt og godt bearbeidet konsept, oppnår disse kvalitetene ofte som et resultat av overordnet ambisjon og strategi i selskapet. Dette kan igjen bidra til lønnsomhet gjennom renommé og tillit fra kommunen, noe som kan gjøre dialog og prosess enklere. Dette kan være tids- og kostnadsreduserende for utvikler. Studien indikerer at hovedårsaken til det som ofte omtales som kjip og kjedelig arkitektur, kommer av lavt ambisjonsnivå og uklare mål, der finansiell avkastning står i fokus. Utbyggere med et høyt ambisjonsnivå, klare mål og bevissthet til hvordan prosjektet kan øke områdeverdien, innehar et langsiktig perspektiv og bruker arkitektur som et virkemiddel for å oppnå verdiskaping. I utgangspunktet er det ikke et spørsmål om avkastning og kostnad, men det handler om eierskapets tyngde og ambisjonsnivå. Hvis studien har rett, så er fremtidsutsiktene for boliger i Oslo gode.

The thesis looks at how property developers can facilitate high architectural quality in housing projects. The real estate industry is placing increasing emphasis on sustainability, while developers must adhere to rigid requirements and guidelines. Real estate development and architecture are in themselves very complex and as a result of many influencing factors, architecture often suffers. There are many who are affected by both the property development process and the project results. It emphasizes the importance of facilitating high architectural quality, and at the same time, ensuring architecture that contributes to value creation and welfare. The study is based on case studies of informants in the industry who have a connection to both real estate development, urban development and architecture. Several of the informants in the study state that there is little focus on architecture from the planning and building authorities, and that a set of regulations that is characterized by internal contradictions creates challenges for how the architecture is designed. The study indicates that the regulations do not hinder the architecture itself, but rather that it creates challenges through requirements that further have consequences for the architecture. At the same time, there is little indication that there are major challenges in meeting architecture. Rather, it requires greater creativity and a solution-oriented approach. In addition, several informants state that what is perceived as bad architecture is often the result of a lack of understanding of what it takes to make an area better. The importance of tailoring architecture proves to be a crucial factor in achieving good architecture. The good architecture is often clean and simple without big details. The fact that architecture is very expensive is a misconception. Good architecture can be both expensive and complex, but it can also be cheap and simple. What is perceived as good architecture is achieved by ensuring good qualities that contribute to value creation. Through people being attracted to an area and putting the project into context, it contributes to value creation. The developers in the study point out that a long-term perspective in the investment leads to a desire for quality in materials and workmanship. The long-term perspective is about solving a need today but also a future need. Developers who have a well-thought-out and wellcrafted concept often achieve these qualities as a result of the company's overall ambition and strategy. The architecture contributes to profitability through reputation and trust from the municipality, which can make dialogue and process easier. This can be both time and cost reducing for the developer. The study indicates that the main reason for what is often referred to as cheap and less exciting architecture, comes from a low level of ambition and unclear goals, where financial return is in focus. Developers with a high level of ambition, clear goals and awareness of how the project can increase the area value, have a long-term perspective and use architecture as a tool to achieve value creation. Hence, it is not a question of return and cost, but it is about the weight and level of ambition of the ownership. If the study is right, then the future prospects for housing in Oslo are good.