Hvordan sikrer utbygger og planmyndighetene at gode boligområder av stor skala bygges i Trondheim og Oslo?

Abstract

På bakgrunn av den forventede befolkningsveksten i norske storbyer blir det mer og mer viktig å forstå hvordan gode boligområder bygges i områder som er høyt fortettet. Krav og retningslinjer fra planmyndighetene er førende gjennom kommuneplan med tilhørende normer og veiledere. I tillegg stiller byggteknisk forskrift (TEK17) førende retningslinjer for hvordan boligområder bygges. Men hvilke tiltak gjør utbyggerne for å skape gode boligområder av stor skala i norske storbyer? Studiet vil se på hvilke faktorer som er viktige for at gode boligområder blir til, og finne ut hva et godt boligområde er. I eiendomsutviklingsprosessen tidlig fase etableres kontakten med myndighetene. Her vil et godt samarbeid mellom eiendomsutvikler og planmyndighetene være en forutsetning for å redusere potensielle risikoer knyttet til økonomi. En forutsetning for at boligområder skal bli gode vil dermed være å ha en forståelse av hvilke krav som foreligger fra planmyndighetene, og hvilket spillerom eiendomsutviklerne har for å sikre kvaliteter. Gjennom intervjuer og dokumentanalyser viser funnene i oppgaven at det er opp til eiendomsutvikleren å legge til rette for kvaliteter utover kravene som foreligger fra planmyndighetene. Eiendomsutvikleren har et relativt stort spillerom utover gjeldende krav. Samtidig viser studien at eiendomsutvikleren og planmyndighetene har ulike meninger knyttet til plassering av leiligheter i bygg, og at «enebolig-egenskaper» i framtiden vil bli viktigere i boligområder av stor skala i norske storbyer.

Based on the expected population growth in big cities in Norway, it is becoming more important than ever to understand how good residential areas are built in areas with high density. Requirements and guidelines from the planning authorities are leading through the municipal plan together with associated norms and guidelines. Also, the building regulations (TEK17) is providing leading guidelines on how residential areas should be built. The question is: What measures are the developers taking to create good large scale residential areas in Norwegian cities? The study will look at important factors for how good residential areas are built, and to find out what a good residential area is. In the real estate development process yearly phase, contact is established with the authorities. Here, a good cooperation between the real estate developer and the planning authorities is essential to reduce potential risks associated with finances. As a precondition for good residential areas to become good is to understand the planning authorities’ requirements, and what kind of flexibility the developers have to ensure qualities on their own. Through interviews and document analysis, the findings in this thesis show that it is up to the real estate developer to facilitate qualities beyond the existing requirements from the planning authorities. The real estate developer has a relatively flexible space to play out in, beyond the current requirements. At the same time, the study shows that the real estate developer and the planning authorities have different opinions related to the location of apartments in apartment complexes. It also shows that “detached house properties” in the future will become more important in large-scale residential areas in Norwegian cities.