Utfordringer knyttet til grunnerverv og ekspropriasjon fra seksjonerte boligsameier og borettslag

Abstract

Tema for denne avhandlingen er grunnerverv og ekspropriasjon fra kollektive boformer. Hovedproblemstilling skal belyse:

“Hva er utfordringene knyttet til grunnerverv og ekspropriasjon fra seksjonerte boligsameier og borettslag, med vekt på partsstatus og transaksjonskostnader.”

Borettslag og seksjonerte boligsameier er kollektive eierformer som er underlagt særlovgivning. Avhandlingen ser nærmerer på delinngrep fra fellesarealene til disse sameieformene. Hovedproblemstillingen blir besvart ved hjelp fem forskningsspørsmål, som danner rammene for avhandlingen.

1. Hvem er ekspropriat? 2. Hvem har forhandlings- og besluttningsmyndighet ved minnelige forhandlinger fra borettslag eller seksjonerte boligsameier? 3. Hvilke avtaleformer og avtaleformularer gjør seg gjeldende? 4. Hvilke innvirkninger har eierstrukturen til kollektive eierformer for transaksjonskostnadene? 5. Hvordan arter det erstatnings grunnleggende «tapet» seg? Hvem får utbetalt, og hvordan fordeles erstatningen?

Det har blitt gjennomført et dokumentstudie av lovverk og rettspraksis for å kartlegge de juridiske rammene. En kvalitativ undersøkelse er gjennomført i form av semistrukturerte intervjuer for å avdekke hvordan problematikken løses i praksis. Dette ble gjennomført ved å intervjue 19 grunnerververe med praktisk erfaring. Funnene fra intervjuene ble sett i sammenheng med lovverket og rettspraksis.

Ordlyden i orl § 2 og pbl § 16-1 gir etter en alminnelig språkforståelse grunnlag for at retter utledet i kraft av å være andels- eller seksjonseier er ekspropriasjonsrettslig vernet. Rettskildene og rettspraksis er ikke tydelige på hvor sterke disse rettene må være for at en andels- eller seksjonseier skal ha ekspropriasjonsrettslig vern.

Samtidig som det kan oppstå utfordringer i de tilfellene når det foreligger privatrettslige ordninger som ikke er formalisert ved tinglysning eller vedtekter. Funnene viser at det er borettslaget som må anses som part, dersom inngrepet ikke berører en borett. Som en hovedregel ved delinngrep fra fellesarealene i et seksjonert boligsameie er det samtlige seksjonseiere som skal ha partsstatus. Dette fordi et sameie i utgangspunktet ikke har partsevne. Dette strider med hva som er gjeldende praksis for grunnerververne. Funnene viser at det blir foretatt pragmatiske løsninger fra grunnerververne for å løse partsstatus spørsmålet.

Videre er det utfordringer knyttet til forhandlinger med flere, både for grunnerverver, men også for aktørene i de kollektive boformene. Det er utfordrende å finne frem til første kontaktpunkt for å inngå forhandlinger. I tillegg vil det kunne oppstå utfordringer når en avgjørelse skal bli tatt i felleskap. Det kan medgå noe tid i påvente av at disse eier- og rettighetsstrukturene får organisert seg. Disse faktorene påvirker transaksjonskostnadene. Empirien viser at grunnerververne opplever at aktørene i disse eier- og rettighetsstrukturene ofte kan være mer passive til eiendommen, en hva andre grunneiere kan være.

This study looks at the potential issues arising when land is taken, by agreement or expropriation, from commonhold housing or housing associations by answering the following question: “What are the legal and negotiation challenges associated with land acquisition from commonhold housing properties and housing associations related to the individual shareholders’ position, their association’s position and transaction costs involved?” Housing associations and commonholds are collective forms of property ownership subject to special legislation in Norway. This paper looks closer at partial takings from jointly held areas of these property co-ownership forms. The analysis of the empirical data was studied in conjunction with legislation and court practices . Expropriation Act § 2 and the Plan and Building Act §16-1 provide a general understanding Nevertheless, the wording is unclear. The courts' decisions differ. The findings show that practitioners (negotiators) apply pragmatic solutions. The challenges are particularly acute when acquisition issues have not been formalized bythe internal rules of the association, and when the taking effects some of the co-owners more than others. The law studies show that a housing association must be considered a party. As a primary rule, all individually effected co- owners are also a party in the case. This is somewhat contrary to the current practice of land surveyors an other negotiator. Moreover, the findings also show several challenges for both land surveyors and stakeholders associated with negotiations involving several parties in co-ownership arrangements. The land surveyors or practitioners point out that it can sometimes be challenging to find the first person to contact. Additionally, challenges may arise when joint decisions are needed. In these cases, time may elapse to allow the section owners to set up necessary meetings to accept agreements. These factors influence transaction costs.