Bruk av opsjonsavtaler ved erverv av areal til senere utvikling : en studie blant eiendomsutviklere på Sørlandet og Østlandet

Abstract

I denne avhandlingen har jeg undersøkt hvorfor eiendomsutviklere benytter seg av opsjonsavtaler ved erverv av areal til senere utvikling. Dette har jeg gjort ved å analysere hvilke fordeler og ulemper bruk av avtaleformen medfører, samt hva som er den største utfordringen ved å inngå opsjonsavtaler. I tillegg har jeg undersøkt om det er forskjeller i hvordan utviklere på Sørlandet benytter seg av slike avtaler, sammenlignet med utviklere på det sentrale Østlandet.

For å belyse problemstillingene nevnt ovenfor har jeg benyttet meg av en kvalitativ forskningsmetode. Det har blitt gjennomført en intervjustudie med 6 mellomstore eiendomsutviklere, hvorav 3 representerte Sørlandet og 3 representerte Østlandet.

Svarene fra intervjuene er blitt drøftet opp mot relevant teori om eiendomsutvikling og vurdert opp mot egne erfaringer. For å få en fullstendig forståelse for oppgavens tema har jeg i kapittel 3 tatt for meg teori og litteratur om prosesser og relevante risikoer i eiendomsutvikling, plan- og reguleringspolitikk og de ulike avtaleformene ved erverv av eiendom med hovedfokus på opsjonsavtaler.

Kapittel 5 inneholder drøftelse og konklusjon. Utgangspunktet er de empiriske funnene fra intervjustudien i kapittel 4, teorien i kapittel 3 og egne erfaringer. I oppgaven har jeg identifisert at bruk av opsjonsavtaler medfører få ulemper og at den største fordelen ved å benytte seg av avtaleformen er redusert risiko. Det er grunnlag for å hevde at den største utfordringen ved å inngå opsjonsavtaler er å bli enige om avtalevilkår og utøvelsespris. Det er også identifisert noen likheter og ulikheter i hvordan utviklere på Sørlandet og Østlandet benytter seg av opsjonsavtaler. Av konklusjonen fremkommer det at eiendomsutviklere benytter seg av opsjonsavtaler fordi det reduserer reguleringsrisiko og finansiell risiko. I tillegg til at det er en fleksibel avtaleform som medfører få ulemper og utfordringer.

Som en del av studien har jeg forsøkt å omsette teoretisk kunnskap til praksis, ved at jeg har prøvd å inngå egne opsjonsavtaler for 3 konkrete utviklingstomter. Dette har vært en lærerik prosess som har tilført meg verdifull kunnskap og erfaring om et tema få personer har god kjennskap til.

In this thesis, I have investigated why real estate developers use option agreements to acquire land for later development. I have done this by analyzing what advantages and disadvantages the use of option agreement causes, as well as what is the most considerable difficulty when entering an option agreement. In addition, I have also investigated if there are any differences in how developers in the Southern part of Norway use this type of agreement compared to how developers in the Sentral Eastern part of Norway use the form of agreement.