Fortetting i Bydel Stovner

Abstract

Denne masteroppgaven belyser hvordan tilgjengelig arealer i borettslag kan benyttes til fortetting, hvilke miljømessige fordeler og ulemper som foreligger og hvilke muligheter og utfordringer dette medfører.

Bydel Stovner er preget av å være en drabantby, med rikelig med boligblokker og store tomter på borettslagene. Området bærer preg av en eldre arealbrukspolitikk, der borettslagstomtene har en lav utnyttelsesgrad i forhold til deres størrelse. Kommunen har en visjon om en bymessig utvikling med et særlig henblikk på fortetting for bydelen, noe som gjenspeiler intervjuene med de kommunale planleggerne og kommunens plandokumenter.

Oppgaven er formet som en flercasestudie med en analyseenhet, der det har blitt foretatt intervjuer med tre styreledere i tre ulike borettslag, en samfunnplanlegger og en arealplanlegger. Dette er for å kartlegge synspunktene til borettslagene på fortetting og samtidig se på hvilken utbyggingsstrategi kommunen selv ønsker.

Fortetting i Bydel Stovner kan bidra til å styrke bydelens attraktivitet, øke investeringer og forbedre omdømmet. Samtidig kan fortetting av drabantbyen bidra til å skape en bærekraftig utvikling og gi bydelen et områdeløft.

Studien indikerer at borettslag i Bydel Stovner har mange urealiserte arealer som kan egne seg som fortettingsobjekter, som kan innebære både økonomisk gevinst for borettslagene, og samtidig at det bidrar til å tilføre bydelen nye og bedre kvaliteter. De utvalgte borettslagene er preget av gode økonomiske situasjoner, der vedlikehold og nødvendige oppgraderinger foretas etter behov.

Intervjuene viser at fortetting er en ønsket utbyggingsstrategi fra Oslo Kommune sin side, men at kommunen møter motstand fra borettslag, der beboere er uenige i en slik utvikling. De tre utvalgte borettslagene i studien er grunneiere for store arealer med utviklingspotensial og kan anses som et hinder for å nå kommunens mål i form av et områdeløft og en bymessig utvikling. Uavhengig av kommunens egne mål og visjoner for bydelen, er det alltid grunneieren som bestemmer om de ønsker å foreta endringer på sine arealer. Planleggerne fra intervjuene oppgir at utbyggere kvier seg for å starte utviklingsprosjekter, da de er usikre på om de vil ha en fortjeneste som samsvarer med den innsatsen de skal legge inn. Studien indikerer at styrelederne/ansatte og beboerne i borettslagene ikke ser at nytten ved fortetting veier tyngre enn ulempene, i forhold til mindre ute-oppholdsarealer og grøntarealer. Videre kommer det frem at beboere verdsetter sine uteområder og grøntarealer, noe som er en indikasjon på at de trives med den nåværende arealutnyttelsen. Dette kommer av lite kunnskap om fortetting og at slike prosjekter er meget kostbare, til tross for borettslagenes solide økonomiske situasjoner. En utvikling av borettslagene i form av fortetting kan komme borettslagene til stor nytte når det gjelder forbedret kvalitet på ute-oppholdsarealer, økonomisk gevinst og bedre kvalitet på den foreliggende bygningsmassen.

This master's thesis sheds light on how available areas in housing cooperatives can be used for densification, what environmental advantages and disadvantages there are and what opportunities and challenges this entails. The Stovner district is a suburb, with plenty of apartment blocks and where the housing cooperatives have large plots of land. The area is characterized by an older land use policy, where the housing cooperatives plots have a low degree of utilization in relation to their size. The municipality has a vision of urban development with a special focus on densification for the district, which reflects the interviews with the municipal planners and the municipality's planning documents. The thesis is shaped as a multi-case study with one analysis unit, where interviews have been conducted with three board chairmen in three different housing cooperatives, a community planner and an area planner. This is to see the point of view of the housing cooperatives on densification and at the same time look at which development strategy the municipality itself wants. Densification in the Stovner district can help strengthen the district's attractiveness, increase investment and improve its reputation. At the same time, densification of the suburb can contribute to creating a sustainable development and give the district an area boost. The study indicates that housing cooperatives in the Stovner district have many unrealized areas that can be used for densification, which can mean both financial gain for the housing cooperatives, and at the same time that it contributes to adding new and better qualities to the district. However the selected housing cooperatives have solid financial situations, where maintenance and necessary upgrades are carried out as needed. The interviews show that densification is a desired development strategy on the part of Oslo Municipality, but that the municipality meets with opposition from housing cooperatives, where residents disagree with such a development. The three selected housing cooperatives in the study are landowners for large areas with development potential and can be considered as an obstacle to achieving the municipality's goals in the form of an area boost and urban development. Regardless of the municipality's own goals and visions for the district, it is always the landowner who decides whether they want to make changes to their properties or not. The planners from the interviews state that developers are reluctant to start development projects, as they are unsure whether they can achieve a profit that corresponds with the effort they are to make. The study indicates that the board chairmen/employees and residents of the housing cooperatives do not see that the benefit of densification outweighs the disadvantages, in relation to smaller outdoor living areas and green areas. Furthermore, it appears that residents value their outdoor areas and green areas, which is an indication that they are happy with the current land use. This is due to little knowledge about densification and that such projects are very expensive, despite the housing associations' solid financial situations. A development of the housing cooperatives in the form of densification can be of great benefit to the housing associations in terms of improved quality of outdoor living areas, financial gain and better quality of the existing building stock.