Eieretablering for vanskeligstilte : en vurdering av Husbankens låneordninger

Abstract

I forbindelse med ulikheter og likheter i det boligsosiale arbeidet er det et paradoks at de som sliter mest, også er dem som blir pålagt mest belastning. Årsaken er at boligmarkedet favoriserer eiere og gir blant annet skattefordeler for personer med allerede god økonomi. De vanskeligstilte har utfordringer med å etablere seg i en eid bolig og får lite insitament i leiemarkedet. Gjeldende nasjonale strategi Alle trenger et trygt hjem (2021-2024) har som mål å blant annet stimulere til eieretablering av vanskeligstilte ved bruk av startlån. Hensikten med dette forskningsarbeidet er å vurdere om det finnes andre alternative virkemidler, enn startlån, som kan benyttes for å oppnå regjeringens mål om eieretablering av vanskeligstilte. Problemstillingen vi har undersøkt er:

Finnes det mulighetsrom i Husbankens låneordninger til private utbyggere som kan stimulere til eieretablering for vanskeligstilte på boligmarkedet i Osloregionen?

For å besvare problemstillingen har vi intervjuet seks aktører; Lørenskog Boligkontor, Selvaag Bolig/Utleiebolig, Bolig Norge, Grunnsteinen, Birk & Co og Fredensborg Bolig. Gjennom forskningen er det forsøkt å belyse interessante aspekter ved boligsosialt arbeid i forbindelse med vanskeligstiltes eieretablering, primært fra et utbyggers perspektiv. Forskningen løfter frem utfordringer og muligheter ved Husbankens låneordninger til private utbyggere, boligkjøpsmodeller for eieretablering og offentlig-privat samarbeid. Forskningsarbeidet belyser potensielle barrierer og mulighetsrom i det boligsosiale arbeidet og fokuserer i liten grad på å foreslå konkrete løsninger.

I henhold til våre funn er det ingen av Husbankens låneordninger som direkte stimulerer til eieretablering av vanskeligstilte i Osloregionen, inkludert startlån. Flere av informantene opplever Husbanken som rigid og deres erfaringer med Husbankens låneordninger og praktiseringen av dem, kan ifølge informantene være til hinder for å oppnå det boligsosiale målet om eieretablering av vanskeligstilte. På grunn av lite fleksible låneordninger er det få mulighetsrom ved Husbankens låneordninger til private utbyggere som stimulerer til eieretablering slik de er i 2022.

Våre funn tilsier at Husbanken, kommunene og private utbyggere alene ikke klarer å stimulere til eieretablering av vanskeligstilte i tilstrekkelig grad. Det fremgår av informantene som at det likevel finnes potensial i et offentlig-privat samarbeid for å oppnå den boligpolitiske målsettingen. Vi finner at boligkjøpsmodeller i regi av private utbyggere alene ikke har tilstrekkelig effekt på vanskeligstiltes eierpotensial. Offentlig-privat samarbeid i forbindelse med boligkjøpsmodeller er det virkemiddelet informantene anser som mest aktuelt i tiden som kommer. Forskningsarbeidet viser at virkemidlene for å oppnå målet allerede eksisterer og kan tas i bruk, men at det i stor grad avhenger av politisk vilje.

Along with inequalities and equalities in the social housing policies, it is a paradox that those who struggle the most are also those who are obligated to the heaviest burden. An attributing factor is that the Norwegian housing market benefits those who own by offering tax benefits to people with already good economy, among other things. Those who are disadvantaged in the housing market face challenges in acquiring home ownership and receive little incentive in the rental market. One of the main goals in the national housing strategy “Everyone needs a safe home” (2021-2024) is to stimulate homeowner establishment by offering start-up loans. The purpose of this thesis is to evaluate alternatives, other than start-up loans, to meet the housing policies. The research question we have explored is: Are there any opportunities within The Norwegian State Housing Bank schemes for real estate developers that can stimulate ownership in the asset market for low-income household in the Oslo region? In order to answer this question, we have interviewed six informants; Lørenskog Boligkontor, Selvaag Bolig/Utleiebolig, Bolig Norge, Grunnsteinen AS, Birk & Co and Fredensborg Bolig. Through the research process we have attempted to illuminate interesting aspects of ownership establishment in social housing, primarily through the perspective of real estate developers. This thesis highlights both challenges and possibilities within The Norwegian State Housing Bank loaning system to real estate developers, establishment models for low-income households and private-public collaborations. In this thesis the main goal is to highlight possible barriers and possibilities in the social housing policies, rather than recommend specific solutions. According to our findings, none of the loans that The Norwegian State Housing Bank offer stimulates directly to owner-establishment of people with disadvantages in the Oslo region, including start-up loans. According to the informants, a handful of them perceive The Norwegian State Housing Bank as rigid, and their experiences with the loan schemes and their practice may, according to the informants, be a hurdle in order to achieving the goal of the owner 's establishment of disadvantaged people. Due to fixed loan schemes, there are few opportunities for private developers that stimulate owner’s establishment in 2022. Our findings indicate that The Norwegian State Housing Bank, the municipalities, and private developers alone, are unable to sufficiently stimulate the disadvantaged people to own their own property. However, based on statements from the informants there is still potential for public-private collaboration to achieve the housing policy ambition. We find that homepurchasing-models under the auspices of private developers alone do not have sufficient effect on the ownership potential to people with disadvantages. Public-private collaboration along with residence purchasing-models is the instrument the informants consider most relevant in the future. This thesis shows that the instruments to achieve the goal already exist and can be used, but that it largely depends on political will.