Hvordan skape liv i døde bysentrum gjennom eiendomsutvikling?

Abstract

Å skape byliv i sentrumsgatene til små og store norske byer er en målsetting som utfordres av flere faktorer. Eksternt lokaliserte kjøpesentre, netthandel og bosetting utenfor byene trekkes ofte frem som viktige årsaker til at den menneskelige aktiviteten trekkes ut av sentrum, og etterlater tomme lokaler med gråpapir i vinduene. På tross av dette ser man at enkelte eiendomsutviklere klarer å utvikle kvaliteter som likevel trekker publikum, og vitaliserer bysentrum. Tidligere forskning peker på gårdeierstruktur og fravær av samarbeid som en utfordring for sentrum, og redusert kjøpesenterutbygging og økt boligfortetting i sentrum som en viktig del av løsningen. Oppgaven søker å se eiendomsutvikling fra et nytt perspektiv, og forstå hvilke faktorer som gjør at enkelte utviklere lykkes med å skape liv i byen, på tross av bosetting utenfor sentrum og med konkurranse fra både eksterne kjøpesentre og netthandel.

Gjennom et kvalitativt forskningsdesign danner litteraturstudien kunnskapsgrunnlaget for hvilke kvaliteter som verdsettes i byen. En blanding av funksjoner, tilrettelegging for gåendes fremkommelighet, variasjon i fasader og god utforming av byrom kan legge til rette for byliv og vitale sentrum. Byliv oppstår som et resultat av at mennesker oppholder seg i gatene over en lengre periode enn bare ved å haste forbi. Eiendommer, byrom og gater som senker tempoet og innbyr til opphold viser seg derfor å bidra positivt til bylivet. Videre gir casestudiene og intervjuene av eiendomsutviklere som har lykkes med å skape byliv, innsikt i hvordan de jobber strategisk med eiendommenes form og innhold for å tiltrekke publikum og innby til opphold i bysentrum.

Eiendomsutviklere som lykkes med å vitalisere bysentrum kjennetegnes med å være markedsorienterte ned til sluttbrukerne i innholdsfyllingen av eiendommene. Gjennom å utvikle sentrum til et attraktivt sted for opplevelsen av urbant liv, ved å skape konsepter som trekker publikum og utforme fasader og byrom av høy kvalitet som innbyr til opphold, viser funnene at eiendomsutviklere med lokal markedsforståelse og et langsiktig perspektiv gjennom konseptutvikling og vennlig arkitektur kan vitalisere bysentrum. Eiendomsutvikling som skaper liv i sentrum øker kundegrunnlaget til handels- og tjenesteaktørene, og realiserer i tillegg til verdier som økt byliv, stedsidentitet og sosiale møteplasser, også eiers krav til avkastning gjennom lønnsomme leietakere.

Creating city life in the city centre streets of small and large Norwegian cities is an objective that is challenged by several factors. Externally located shopping centres, online shopping and settlement outside the cities are often cited as important reasons why human activity is pulled out of the city centre, leaving empty premises with grey paper in the windows. Despite this, some developers manage to produce qualities that still attract the public, and in turn revitalize the city centre. Previous research points to a difficult landowner structure and the absence of cooperation as a challenge for the city centre. The same research proposes reduced shopping centre development and a higher housing densification in the city centre as an important part of the solution. The thesis seeks to see real estate development from a new perspective and understand the factors that make some developers succeed in creating life in the city, despite settlement outside the city centre and with competition from both external shopping centres and online shopping.

Through a qualitative research design, the literature study forms the knowledge base for which qualities are valued in the city. Mixed use, walkability, variation in facades and good design of urban spaces can facilitate urban life and vital centres. City life arises as a result of people staying on the streets for a longer period of time rather than just rushing through. Properties, urban spaces, and streets that make people slow down or meet each other prove to make a positive contribution to urban life. Furthermore, the case studies and interviews of property developers who have succeeded in creating city life provide insight into how they work strategically with the properties' design and tenant mix to attract the public and invite them to stay in the city centre.