Tomtefeste i Norge : er grunnlagene for tomtefesteinstituttet fortsatt gjeldende eller burde ordningen avvikles?

Abstract

Tomtefesteinstituttet har lange tradisjoner og dype røtter i Norge. Begrepet feste slik vi kjenner til det i dag antas å ha dansk opprinnelse, og det har spor i Norge helt tilbake til 1500- tallet. De første eksemplene på festekontrakter finner vi allerede i 1413 og 1420. Tomtefeste preger fortsatt eiendomsstrukturen i Norge på 2000-tallet og i 2012 ble det antatt at det fantes litt over 200 000 festeforhold. Festeinstituttet var i lang tid ikke lovregulert, men etter hvert mente lovgiver at det var nødvendig å lovfeste en rekke spørsmål knyttet til tomtefeste. Det å forsøke å lovfeste en etablert og lang praksis kan ikke ha vært lett, men i 1975 fikk Norge sin første lov om tomtefeste. Loven har vært revidert og endret, og vi har fått nye lover i ettertid.

I Norge er tomtefeste en form for leie av fast eiendom. Forarbeidene til tomtefesteloven definerer tomtefeste som en langvarig bruksrett til et grunnstykke, hvor festeren har rett til å ha hus eller andre faste anlegg på tomta mot et fast vederlag. Dette vederlaget er som oftest fastsatt til en årlig festeavgift. Festeavtalene deles inn i ulike formål; bolig- og fritidsformål og andre formål. Avhandlingen tar hovedsakelig for seg det første, men også andre formål vil bli nevnt der det er hensiktsmessig.

Tomtefeste er et omdiskutert fagområde, og det har vært grunnlag for en rekke konflikter. Bare i tidsperioden fra 2004 til 2019 ble det behandlet cirka 40 saker i høyesterett som omhandler tomtefeste. Hensyn til fester og bortfester, innløsningsrett og lovfestetrett til forlengelse av festeavtaler har vært blant grunnlagene for konfliktene.

Gjennom tiden har ulike former for tomtefeste blitt nevnt med en rekke begreper. Blant annet har leilendingsvesenet, husmannsfeste og strandsittere en lang historie i Norge. På 1900-tallet oppstod det som i dag regnes for tomtefeste. Staten og kommunene brukte tomtefeste som et virkemiddel for stedsutvikling, kirken festet bort tomter av geistlige grunner og for private grunneiere var bortfeste et godt alternativ for sikring av verdistigning, grunnet prisregulering og landbrukspolitiske krav, samt at det var en måte å unngå store skatteutgifter til staten ved salg av fast eiendom.

En avvikling av tomtefesteinstituttet og forbud mot inngåelse av nye festeavtaler til bolig- og fritidsformål har vært diskutert en rekke ganger. Første gang ser ut til å ha vært i 1958-1962 ved Tomtefestekomiteen. Synspunktet denne gang gikk ut på at et forbud ville stride mot lange tradisjoner og sedvane. Videre har det vært oppe til diskusjon ved forarbeid til lov om tomtefeste i 1975, i 1996 ved forslag om ny tomtefestelov, i 2004 i proposisjon til Stortinget og i et representantforslag fra Arbeiderpartiet i 2021. Det har gjennom diskusjonene blant annet blitt vist til tomtefestets lange tradisjoner i Norge, hvordan aktualiteten ikke lenger er til stede, hvordan det vil gripe inn i lovlig inngåtte avtaler og hensyn til inntektskilden blant annet i landbruket. Det er mange hensyn som skal tas og mange ulike synspunkt på saken. Fram til 2022 har det fortsatt ikke blitt vedtatt noe forbud mot inngåelse av nye festeavtaler eller avvikling av tomtefesteloven.

Gjennom diskusjonene har det også vært tatt opp hva som eventuelt vil skje med de eksisterende festeavtalene ved en avvikling. Dette er et stort og vanskelig tema, og det er en rekke problemstillinger som bør utarbeides dersom man tar sikte på en avvikling. I de nevnte tilfellene der temaet har vært diskutert blir det nevnt ulike insentiver som virkemiddel for å innløse og avvikle de eksisterende avtalene. Avhandlingen tar for seg disse, i tillegg til enkelte andre forslag og bemerkninger til problemstillinger som bør løses ved en avvikling.

Land leasing has long traditions and deep roots in Norway. The concept as we know it today is believed to have Danish origins, and it has traces in Norway all the way back to the 16th century. The first examples of ground lease contracts can be found as early as 1413 and 1420. The property structure in 21st century Norway is still characterized by this form of property holding, and in 2012 it was assumed that there were in excess of 200,000 active leasehold agreements. There was an extended period of time where ground lease contracts were not regulated by law, until eventually it was deemed necessary to legislate due to a rise in the number of related issues. Legislating an established and long practice proved difficult, however in 1975 the first Ground Lease Act was passed in Norway. The law has been revised and changed over time with several amendments to the law first passed in 1975. In Norway, ground lease is a form of renting real estate. The Ground Lease Act defines this form of leasing as a long-term right of the use of a plot of land, where the tenant is entitled to possess a house or other permanent fixtures on the plot for a fixed fee. This fee is usually set at an annual rate. The leasing agreements are usually divided into three different purposes; residential, leisure, and other. This dissertation focusses mainly on the former, with reflections on the leisure and other purposes where appropriate.