Nyboligkjøpere på Ensjø : markedsanalyser mot virkelighet

Abstract

Denne masteroppgaven tar for seg hva som fungerer godt og hva som har forbedringspotensial i markedsanalyser. For å kunne besvare denne tematikken har jeg sett nærmere på én markedsanalyse for boligmarkedet, og undersøkt om denne samsvarer eller avviker med de som har kjøpt bolig i det samme markedsområdet som markedsanalysen.

Valg av problemstilling knytter seg til praksisen om at eiendomsutviklere nedprioriterer bruken av markedsanalyser. Dette fordi de bruker egne erfaringer i beslutningsprosessen, og fordi behovet for markedsanalyser minsker når etterspørselen etter boliger overstiger markedet. Bruk av markedsanalyser kan redusere risikoen i boligprosjekter, og bidra til å gi informasjon i beslutningstakingen og planleggingen. Jeg ønsker med bakgrunn i dette å se nærmere på om det er samsvar mellom resultatene fra etterspørselssiden i en gitt boligmarkedsanalyse, og førstegangssalgene i ferdigstilte prosjekter i Tiedemannsbyen på Ensjø, i Oslo.

I forbindelse med planleggingen av Ensjø som nytt boligområde i Oslo ble det gjennomført en omfattende boligmarkedsanalyse av Prognosesenteret på vegne av Eiendoms- og byfornyelsesetaten i 2004. Boligmarkedsanalysen er sammenlignet med faktiske kjøpertall hentet fra Eiendomsverdi, innen målgruppene alder, geografi, boligtypologi og antall soverom. For å underbygge samsvar og avvik, samt detektere mønstre og årsaker til disse, er det gjennomført intervjuer. Intervjuene er rettet mot personer med god kjennskap til boligutviklingen på Ensjø og markedsanalyser i boligprosjekter.

For å svare på problemstillingen er det valgt en kombinert metodetilnærming, ved bruk av dokumentstudier, litteraturstudier og dybdeintervjuer.

Studien avdekker noen forbedringspotensial i markedsanalyser; en tydeligere struktur og et felles rammeverk kan bidra til å gi mer kunnskap og klarere føringer for innholdet i analysen. Funnene i studien viser at nytteverdien av markedsanalyser kan økes, spesielt utover bruken blant eiendomsutviklere.

Samsvarene er best for målgruppene alder og antall soverom, mens det er store avvik i enkelte av grupperingene i målgruppene geografi og boligtypologi. Oppsummert er det relativt godt samsvar mellom boligmarkedsanalysen og de faktiske kjøpertallene i Tiedemannsbyen. Likevel er det avdekket avvik og forbedringspotensial som kunne økt nytteverdien i bruk av markedsanalyser i kommersiell eiendomsutvikling.

This master's thesis examines what works well and what has potential for improvement in market analyses. To be able to answer this topic, I have looked more closely at one specific market analysis for the housing market and examined whether this corresponds or differs with those who have bought a home in the same market area as the market analysis. The choice of thesis statement is linked to the practice of real estate developers downgrading the use of market analyses. This is because, among other things, they use their own experiences in the decision-making process, and the need for market analyses is reduced when the demand for housing exceeds the market. Use of market analyses can reduce the risk in housing projects and help to provide information in decision-making and planning. Based on this, I want to look more closely at whether there is a correspondence between the results from the demand side in a given housing market analysis, and the first sales in completed projects in Tiedemannsbyen on Ensjø, in Oslo.