Reguleringsplanprosessen : lønnsomhet i boligutvikling

Abstract

Bakgrunnen for oppgaven var å belyse hvordan reguleringsplanmessige momenter påvirker boligprosjekters lønnsomhet. Dette førte oss inn på problemstillingen: «Hvordan påvirkes lønnsomheten til boligprosjekter når utbyggingsvolum og avkastningskrav endres?». Ved å svare på denne problemstillingen tror vi både kommunen og utvikler kan få en felles forståelse for lønnsomheten i boligprosjekter. Dette mener vi vil kunne resulterer i bedre og mer transparente forhandlinger mellom kommunen og utvikler. Tanken er at dette vil føre til økt lønnsomhet for utvikler, kommunen og samfunnet generelt.

For å svare på oppgavens problemstilling tok vi først for oss relevant teori på området, som fungerer som det gjennomgående grunnlaget for hele oppgaven. Videre gjennomførte vi en kvantitativ og en kvalitativ analyse. To caseprosjekter i tillegg til inntekts- og kostnadsforutsetninger, dannet datagrunnlaget for den kvantitative analysen. Analysen er presentert gjennom ulike prosjektkalkyler som viser hvordan endret utbyggingsvolum og avkastningskrav hver for seg påvirker prosjektets residualverdi og utbyggingsavtalers smertegrense. I den kvalitative analysen har vi drøftet utfordringer med dagens reguleringsplanprosess, og diskutert hvordan disse kan løses. Sammen danner analysene grunnlaget for konklusjonen.

Resultatene fra den kvantitative analysen viser at den intuitive hypotesen stemmer, om at økt utbyggingsvolum alltid er lønnsomt for utvikler, dersom de totale inntektene er høyere enn de totale kostnadene. Analysen viser også at et redusert avkastningskrav alltid er lønnsomt for utvikler, fordi avkastningskravet kommer frem som en kostnad i prosjektkalkylen. Dermed vil et redusert avkastningskrav føre til lavere totale kostnader. I praksis er det å redusere avkastningskravet utfordrende, da det er komplekst og inneholder en rekke risikoelementer. I den kvalitative analysen har vi drøftet noen av disse risikoelementene som påvirker avkastningskravet, hovedsakelig gjennom reguleringsplanprosessen. Drøftelsen viser at mye av risikoen er knyttet opp mot dårlige, langdryge og uforutsigbare reguleringsplanprosesser. Årsaken til dette er ofte dårlige forhandlingsprosesser som er preget av lite tillit og lite hensyn til hverandres interesser. Avslutningsvis kan vi si at tidlig fase i boligprosjekter er avgjørende for prosjektenes økonomiske utfall, og utviklere bør derfor prioritere store ressurser i denne fasen. Fleksibilitet i reguleringsplanbestemmelsene er en stor fordel, da dette gir rom for endringer underveis i byggeprosjekter. Dersom et prosjekt kan gjennomføres uten dispensasjoner eller mindre reguleringsplanendringer vil det være tids- og kostnadsbesparende. Samtidig er det viktig for utvikler å ikke glemme kommunes samfunnsmessige rolle på motsatt side av forhandlingsbordet. Utvikler og kommunen har i utgangspunktet samme mål, begge ønsker at det skal bli bygget nye boliger. Likevel er det ofte slik at det oppstår uenigheter i reguleringsplanfasen på bakgrunn av partenes forskjellige interesser. En løsning kan være at begge parter er åpne for å forhandle, og et godt samarbeid mellom kommune og utvikler vil være positivt for begge parter samt samfunnet som helhet. For å få til økonomiske- og sosialt lønnsomme prosjekter tror vi forhandlingene i reguleringsplanprosessen er en nøkkel. Gjennom økt tillit og forståelse for hverandres interesser vil forhandlingene forgå som integrasjonsforhandlinger, som vil føre til en vinn-vinn-situasjon for begge parter. Hvis partene får til dette, vil begge lykkes med å nå sitt felles mål som er boligutbygging.

The objective of this thesis was to shed light on how zoning process elements affect the profitability of housing projects. This led us to the problem: "How is the profitability of housing projects affected when development volume and required rate of return change?". By answering this problem, we believe both the municipality and the developer can gain a common understanding of the profitability of housing projects. We believe this could result in better and more transparent negotiations between the municipality and the developer. The idea is that this will lead to increased profitability for the developer, the municipality and society in general. In order to answer the problem of the thesis, we first considered relevant theory, which serves as the general basis for the whole thesis. Furthermore, we conducted a quantitative and qualitative analysis. Two case projects, in addition to revenue and cost assumptions, formed the data basis for the quantitative analysis. The analysis is presented through various project calculations that show how changed development volume and return requirements separately affect the project's residual value and how much the project can handle of development agreements. In the qualitative analysis, we have discussed challenges with the current zoning plan process and discussed how these can be solved. Together, the analyzes form the basis for the conclusion.