Tidsbestemte og tidsubestemte festeavtaler

Abstract

Lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste har vært gjenstand for debatt over flere tiår, og har ved en rekke anledninger blitt endret. I denne oppgaven vil juridiske spørsmål knyttet til en avtales festetid bli studert. Følgende to delproblemstillinger søkes besvart:

1. Hva er rettsvirkningene av at en festeavtale er tidsbestemt eller tidsubestemt? 2. Hva er rettsvirkningene av at en festeavtale er rullerende?

For å besvare spørsmålene har vanlig juridisk metode blitt benyttet. Kildegrunnlaget har hovedsakelig bestått av: tomtefesteloven, underrettsdommer, en tolkningsuttalelse fra lovavdelingen i Justisdepartementet og juridisk litteratur.

Regelverket som knytter seg til tomtefeste er komplekst. Oppgaven innledes derfor med en redegjørelse for hva tomtefeste er for noe, med vekt på den historiske utviklingen av rettsområdet. Dette danner bakteppet for de videre diskusjonene.

Oppgaven består av totalt fem kapitler. Kapittel 3 ble viet til å besvare den første delproblemstillingen. I besvarelsen ble det gitt en redegjørelse for tomtefesteloven §§ 7 og 37, som henholdsvis tar for seg reglene om festetid og innløsningsvilkårene. Paragraf 37 angir reglene for utmålingen av innløsningssummen, som enten utmåles etter 40 %-regelen eller multiplikasjonsregelen. Hvilken regel som kommer til anvendelse, beror på en konkret vurdering av avtalens festetid, herunder om festeavtalen er tidsbestemt eller tidsubestemt. Ved å analysere tre underrettsdommer, ble utforinger knyttet til avtalens festetid og utmåling av innløsningssum belyst.

Kapittel 4 tok for seg rullerende festekontrakter og forlengelsesretten. I denne forbindelse har § 33 blir lagt under lupen. De mange endringene av loven kar skapt mye diskusjon, blant annet om anvendelse av reglene i tomtefesteloven § 15 fjerde ledd. En sentral del av besvarelsen av delproblemstilling 2 var lovavdelingens tolkningsuttalelse om rullerende festekontrakter ble omfattet av tomtefesteloven § 33. Lovavdelingen kom frem i sin uttalelse – under tvil – at rullerende festekontrakter ble omfattet av tomtefesteloven § 33. Tolkningsuttalelsen ble sett i lys av en dom fra lagmannsretten, hvor flere tvilsspørsmål om temaet ble behandlet.

The Norwegian Ground Lease Act have been a topic of discussion for nearly half a century. Since the entry into force in 1976, a raft of former rules has been changed, leading to a wide range of legal issues. In this master thesis I will study legal issues related to land lease contracts expiration date, and I have attempted to answer the following two questions: 1. What are the legal effects of a fixed-term and an indefinite contract? 2. What are the legal effects of a fixed-term contract, with a clause that gives the tenant a right to multiple extensions, each for a fixed period? This paper is the result of traditional legal research, where the primary source material is as following: the Ground Lease Act, judgments from the district court and the court of appeal, an interpretive statement from the Ministry of Justice, and legal literature. To understand the topic at hand, an introduction of the Norwegian Ground Lease Act is deemed necessary, and is therefore presented early on, with an emphasis on the historical rationale behind the law. The paper consists of five chapters in total, where the two questions will be answered in chapter three and four, respectively. Chapter three include an introduction to section 7 and 37 of the Ground Lease Act. Section 7 regulates the lease term of a contract, while section 37 regards the legislation of the redemption cost if the leased land is purchased. The latter section consists of two set of provisions for setting the cost of redemption: the 40 percent rule and the multiplication rule. The chapter ends with an analysis of a judgment from the district court and a couple judgments form the court of appeal. The result of the analysis shows that whether the 40 percent rule or the multiplication rule is applicable, depends on the lease contract. Chapter four examines section 33 of the Ground Lease Act, which regulates the tenants right to extend a ground lease contract. If the contract is extended, the term of the contract will become indefinite. This section has caused a lot of discussion, especially where section 15 is concerned, and this segment of the paper aims to explain the causes and effects of the many amendments. The result of this examination shows that there is still a lot of uncertainty surrounding this section of the Ground Lease Act.