Eiendomsselskapers strategier ved etablering av coworking i Oslo

Abstract

I denne oppgaven har vi utført en komparativ casestudie hvor vi har undersøkt fem eiendomsselskap med ulik tilknytning til coworkingkontorer i Oslo for å besvare problemstillingen: Hva er eiendomsselskapenes strategier ved etablering av coworking i Oslo?

Disse eiendomsselskapene enten eier og drifter sitt eget coworkingkonsept (Strategi 1) eller leier ut til en coworkingaktør (Strategi 2). I casestudiet har vi undersøkt hvilke lokasjoner eiendomsselskapene velger å plassere byggene med coworking, om de har valgt strategi 1 eller strategi 2, hvilke type leieavtale som inngås, hvor store andeler av bygget som er benyttet til coworking og på hvilken måte eiendomsselskapene benytter seg av opsjonstenkning ved etablering av coworkingkontorene og i leieavtalene. Hovedfokuset har vært om lokasjon påvirker disse faktorene ved å undersøke forskjeller og likheter i og utenfor sentrum av Oslo.

Funnene våre indikerer at flertallet av eiendomsselskapene ønsker å etablere coworking i sentrum. Dersom eiendomsselskapene har etablert coworkingkontorer utenfor sentrum, har dette vært på lokasjoner som anses som knutepunkter for kollektivtransport. Vi ser at valget mellom strategi 1 eller strategi 2 har en tendens til å baseres på den overordnede strategien til eiendomsselskapet. Eiendomsselskaper med en overordnet strategi som er mer langsiktig og preget av å fortrinnsvis drive god byutvikling og skape gode byrom har gått for strategi 1, mens eiendomsselskap som hovedsakelig ser på seg selv som en utleier av eiendom, ønsker å forbli i denne posisjonen ved å la coworkingaktørene stå for drift av konseptet.

For leieavtalene ser vi at et flertall av eiendomsselskapene inngår faste leieavtaler både i og utenfor sentrum. Vi ser også eksempler på leieavtaler som legger opp til mer risiko- og profittdeling. Disse type leieavtaler foregår som oftest mellom eiendomsselskap og deres eget coworkingkonsept. Et ønske om faste avtaler indikerer at eiendomsselskapene er rasjonelle investorer som ønsker så lav risiko som mulig. Vi undersøkte derfor om og hvordan eiendomsselskaper diversifiserer når det kom til andelen avsatt til coworking i byggene. Vi ser at eiendomsselskapene er mer åpne for å benytte større andeler av bygget til coworking i sentrum, sammenlignet med utenfor. Ved etablering av coworking bruker eiendomsselskaper i stor grad opsjonstankegang for å sikre seg selv på best mulig måte ved å gi seg selv økt fleksibilitet gjennom opsjoner for å utvide og oppskalere om det går bra med eget coworkingkonsept eller nedskalere og forlate coworkingkonseptet dersom det går dårlig.