Avvikling av næringsfesteforhold i utviklingsområder

Abstract

Denne oppgaven har som formål å belyse særlig to forhold som er sentrale i forbindelse med avvikling av næringsfesteforhold i utviklingsområder. Dette reguleres av tomtefesteloven.

Oppgaven vil se på når fester kan kreve at bortfester overtar bebyggelse og øvrige tiltak mot vederlag. Videre vil oppgaven se på hvordan vederlaget skal fastsettes i slike tilfeller.

Oppgaven bruker vanlig juridisk metode hvor forarbeidene, kommentarutgave til loven og særlig tidligere avsagte høyesterettsdommer brukes aktivt og blir analysert.

Oppgaven kom frem til at flytting av bebyggelse sjelden vil være regningssvarende og derfor at rivning eller borttaking i forbindelse med avvikling av næringsfesteforhold som regel vil innebære et verdispille. Videre ser oppgaven på når verdispille skjer «i utrengsmål», noe som er basert på en bred interesseavveining av alle relevante interesser. Oppgaven kom frem til at dersom bortfester har konkrete planer om å utvikle tomten så vil dette normalt veie tungt i interesseavveiningen til bortfesters favør.

I situasjoner hvor bortfester plikter å overta bebyggelse og øvrige tiltak vil det være behov for å foreta en vurdering for å fastsette vederlaget. Oppgaven kom frem til at bruksverdi som hovedregel skal legges til grunn i de situasjoner hvor fester krever at bortfester overtar. For bebyggelse som er kurante og som kan generere leieinntekter er det naturlig å fastsette verdi basert på avkastningsmodell. For bebyggelse og anlegg som ikke kan synes å ha slik inntektsstrøm må bruksverdien fastsettes ut fra en berikelsesmetode.

The purpose of this master thesis is to analyze two legal issues that are central according to Norwegian law when a ground lease contract used for commercial space that are under transformation and development shall be terminated. The issues are regulated by the ground lease act of 1996. Firstly the thesis will look at when the lessee can demand that the lessor have to take over buildings and pay the lessee a compensation. Secondly, the thesis will look at how the compensation shall be determined in such cases. The thesis uses the usual legal method where the legislative history, case law and legal theory are actively used and analyzed. The thesis came to the conclusion that relocation of buildings will seldom be worth the expense and therefore demolition or removal in connection with the termination of the ground lease will usually involve a waste of value. Furthermore, the thesis looks at when waste of value takes place “unnecessary” the lessor may have to take over the buildings and pay compensation. This assessment shall be s based on a broad balancing of both of all relevant interests of the parties and the society. The thesis came to the conclusion that if the lessor has concrete plans to develop the site, this will normally weigh heavily in the balancing of interests in favor of the lessor. In situations where the lessor is obliged to take over buildings, there will be a need to determine the consideration. The thesis came to the conclusion that for buildings that can generate normal rental income, it is natural to determine value based on a return model. For buildings and facilities that may not appear to have such a steady income stream, the value must be determined on the basis of an enrichment method.