Horisontalt samarbeid mellom boligutviklere i Drammen

Abstract

Denne masteroppgaven handler om hvorvidt det finnes horisontalt samarbeid mellom eiendomsutviklere og hvordan dette foregår i Drammen kommune. For å prøve å gå litt i dybden falt valget på kvalitative intervjuer for at jeg skulle få svar på dette. Utvalget ble satt til boligutviklere i Drammen. Dokumentstudiet ble brukt for å konstatere at det har vært eller er horisontalt samarbeid. Det finnes lite teori som omhandler horisontalt samarbeid mellom eiendomsutviklere, noe teorikapittelet kan bære preg av. Hovedproblemstillingen hvordan er det horisontale samarbeidet mellom boligutviklere i Drammen besvares gjennom fire delproblemstillinger: Hvordan samarbeider eiendomsutviklere seg imellom? Intervjuene avdekker at boligutviklere samarbeider åpent mot markedet, men med begrenset åpenhet mot hverandre. Det at de ikke samarbeider gjennom hele utviklingsprosessen gjør at de opprettholder konkurransesituasjonen og ønsker å bevare sin egen posisjon. Hvor sterkt er samarbeidet? Intervjumaterialet viser at boligutviklerne har positiv holdning til horisontalt samarbeid, og siden det samarbeidet som skjer foregår nærme kjernevirksomheten virker det som om det dannes sterke bånd. De ønsker ikke å dele for mye informasjon når de fremdeles har en konkurransesituasjon, men ønsker å danne en felles front mot reguleringsmyndigheten og å senke kostnader. Selv om det ikke legges store ressurser i form av maskiner, kan kostnadene fort bli store i tidligfasen og reguleringsfasen, noe som vil bidra til at man holder seg til samarbeidet. Hva samarbeider eiendomsutviklere om? Av intervjuene kommer det fram at det ikke er alle eiendomsutviklere som samarbeider horisontalt. Jeg har valgt å ikke anse informasjonsdeling og uformell kommunikasjon som horisontalt samarbeid. Noen har mest erfaring med uformell kommunikasjon og informasjonsdeling. For de andres del samarbeides det om tidligfase og reguleringsfase, men det hender det også er hele prosessen. Har eventuelle samarbeid vært frivillige eller påtvunget fra kommunens side? Kommunen har i de to siste kommuneplanene ikke tatt med hensynssone for felles planlegging etter plan- og bygningsloven §11-8 (3) litra e. Det gjør at de eventuelt må bruke andre incentiver for samarbeid, men de kan ikke kreve det. Svarene fra intervjuobjektene stemmer godt overens med dette, og samarbeid som har foregått i Drammen har vært frivillig. Jeg kom fram til at horisontalt samarbeid ikke skjer så ofte, men når det først skjer tyder mye på at det hovedsakelig foregår på et tidlig stadium av utviklingsprosessen, med åpenhet utad og med sterke bindinger.

This master's thesis is about whether there is horizontal collaboration between real estate developers and how this takes place in Drammen municipality. To try to go in depth, the choice fell on qualitative interviews so that I could get answers as to why or why not. The selection was set for housing developers in Drammen. The document study was used to establish that there has been or is horizontal collaboration. There is limited theory that deals with horizontal collaboration between real estate developers, which the theory chapter can be characterized by. The main problem of how is the horizontal cooperation between housing developers in Drammen is answered through four sub-problems: How do real estate developers work together? The interviews reveal that housing developers cooperate openly with the market, but with limited transparency towards each other. The fact that they do not cooperate throughout the development process means that they maintain the competitive situation and want to keep their own position. How strong is the collaboration? The interview material shows that the housing developers have a positive attitude towards horizontal collaboration, and as the collaboration takes place close to the core business, it seems as if strong ties are formed. They do not want to share too much information when they still have a competitive situation but want to join forces against the regulatory authority and to reduce expenses. Even though large resources are not invested in the form of machines, the costs can quickly become large in the early phase and the regulation phase, which will help to stick to the collaboration. What are real estate developers collaborating on? The interviews show that not all real estate developers work together horizontally. I have chosen not to consider exchange of information and informal communication as horizontal collaboration. Some of the interviewees' experience seems limited to informal communication and information sharing. For the others, there is collaboration on the early phase and regulation phase, but sometimes even the entire process. Has cooperation been voluntary or forced by the regulatory authority? In the last two municipal plans, the municipality has not included a zone requiring special consideration for joint planning according to the Planning and Building Act §11-8 (3) letter e. This means that they may have to use other incentives for cooperation, but they cannot demand it. The answers from the interviewees matches this, and collaboration that has taken place in Drammen has been voluntary. I concluded that horizontal cooperation does not happen very often, but when it does happen, there are many indications that it takes place at an early stage of the development process, with transparency to the outside world and with strong ties.