Opsjonsavtaler sett fra et grunneierperspektiv

Abstract

Tema for denne masteroppgaven er opsjonsavtaler med fokus rettet mot private grunneiere og hvordan de opplever slike avtaler. Videre undersøkes det hvordan opsjonsavtaler kan bli mer rettferdige, rimelige og forutsigbare i favør privat grunneier. I tillegg belyses opsjonsavtalers og utbyggers påvirkning på planmyndighetene når det kommer til omregulering av områder.

Opsjonsavtaler er brukt av eiendomsutvikler for å redusere risiko i forbindelse med eiendomsutviklingsprosjekter. Det har tidligere blitt skrevet flere oppgaver om opsjonsavtaler sett fra et utbyggerperspektiv, men det har til nå vært lite fokus på slike avtaler fra et grunneierperspektiv. Siden opsjonsavtaler begrenser grunneiers disposisjonsrett over egen eiendom over en lengre periode, var det interessant å se på grunneiers syn på slike avtaler og hvordan de synes avtalen har fungert for dem. Samtidig var det interessant finne ut av om opsjonsavtaler kan være med på å påvirke planmyndighetene til å omregulere områder. På bakgrunn av dette ble problemstillingen følgende:

Sett i et grunneierperspektiv, er opsjonsavtaler urimelig og urettferdig utformet, og skaper de en uforutsigbar situasjon for grunneier? Kan opsjonsavtaler påvirke planmyndighetene når det kommer til omregulering av områder?

For å belyse hovedproblemstillingen har jeg valgt å benytte kvalitativ metode og dybdeintervju. Derav intervju med seks private grunneiere og fem representanter fra planmyndighetene i ulike kommuner i Oslo og omegn.

Opsjonsavtaler er gunstige for eiendomsutvikler fordi slike avtaler bidrar til å utsette kostnader i forbindelse med eiendomsutviklingsprosjekter. Utvikler ønsker å binde seg til minst mulig, samtidig som de ønsker en fleksibel avtale. For privat grunneier kan det være vanskelig å vite hvilke vilkår og betingelser som vil være viktige å forhandle om ved avtaleinngåelse, og hvilke momenter som burde inntas i avtalen for at den skal bli mer forutsigbar, rimelig og rettferdig i favør grunneier. Oppgaven studerer derfor hva som kan bidra til å gjøre at opsjonsavtalen blir enklere å forholde seg til for grunneier, og hvilke momenter det vil være viktig for privat grunneier å tenke på ved inngåelse av en opsjonsavtale med utbygger.

Overordnet består oppgaven av en teoridel og en empiridel som anvendes for å besvare de ulike delproblemstillingene, samt hovedproblemstillingen. Empiridelen fremstiller private grunneiere og representanter fra planmyndighetene sine ulike syn og oppfatninger av de aktuelle spørsmålene. Alle intervjuobjektene fremla klare svar på deres opplevelse av temaet, og hva de mente var nødvendig for å forbedre opsjonsavtaler i favør grunneier. Funnene i drøftelsen av hovedproblemstillingen trekkes på grunnlag av anvendt teori og empiri. Dette har resultert i noen interessante funn.

The theme for this master thesis is option agreements with focus on private landowners and how they perceive these agreements. The thesis research how option agreements can be more fair, reasonable, and predictable for private landowners. Also, the paper looks at how option agreements can influence the planning authorities when it comes to regulation of areas. Option agreements are used by contractors to reduce risk in acquisition processes of land areas. There have been written several papers on option agreements seen from a contractor’s perspective, but so far there have been little focus on looking at this from a private landowner’s perspective. These agreements limit the landowners’ disposal over own property for a longer period of time. Therefore, it was interesting to research their views on these agreements. At the same time, it was interesting to see if option agreements contribute to influence the planning authorities in their processes of regulating areas. Based on the main topic, the research question for this paper is as follows: Seen from a landowner’s perspective, are option agreements created unreasonable and not fair, and do they create an unpredictable situation for the landowner? Can option agreements influence the planning authorities in their processes of regulating areas? I have used a qualitative methodology and interviewed six private landowners and five representatives from the planning authorities from different municipalities surrounding Oslo. Option agreements are beneficial for contractors because such agreements contribute to postpone cost related to land development projects. Contractors wish to minimize their commitment, while at the same time have a flexible agreement. For private landowners it can be difficult to understand which terms and conditions that are important to negotiate, and which who should be added to make the agreement more predictable, reasonable, and fair for them. The thesis can contribute to make an option agreement easier to understand for the landowners and help them to consider implementing important terms in the agreement. The thesis is structured with a theoretical and empirical section which has been used to debate the different research issues that are discussed in the discussion section. The empire presents private landowners’ and representatives from the planning authorities’ different views and perceptions of the relevant issues. All the interviewees gave clear answers on their experience related to the topic, and their opinion concerning what to improve in the process to make the agreements fairer for the landowners. The findings in the discussion of the main research issue are drawn on the basis of applied theory and empirical data. This has resulted in interesting findings.