Eiendomsutviklernes arbeidsprosess og beslutningsgrunnlag i akkvisisjonsfasen

Abstract

Denne masteroppgaven undersøker hvordan mellomstore eiendomsutviklere på Nord-Jæren arbeider med å vurdere tomter for boligutvikling i akkvisisjonsfasen. Dette innebærer perioden fra tomtene har kommet til eiendomsutviklernes kunnskap til beslutning om kjøp av tomt foreligger.

Akkvisisjon er et tema med begrenset kunnskapsstatus. Hensikten med oppgaven har vært å belyse akkvisisjonsprosessens innhold og bidra til å tette eksisterende kunnskapshull. Dette innebærer blant annet hvordan eiendomsutviklere arbeider med å vurdere utviklingstomter, i hvilken grad akkvisisjonsprosessen er formalisert og hvilke undersøkelser eiendomsutviklerne gjennomfører. Det overordnede forskningsspørsmålet er: Hvordan arbeider mellomstore eiendomsutviklere på Nord-Jæren i vurderingen av tomter i akkvisisjonsfasen?

For å besvare oppgavens forskningsspørsmål har vi gjennomført kvalitative semistrukturerte intervjuer med fem forskjellige eiendomsutviklingsselskap. Under intervjuene ble det lagt til rette for at respondentene skulle snakke fritt og utdypende om akkvisisjonsprosessens innhold og vurderinger. Utvalget består av det vi har klassifisert som mellomstore eiendomsutviklere med primært nedslagsfelt på Nord-Jæren. Alle intervjuene ble gjennomført med personer med akkvisisjon som sitt arbeidsområde.

Våre resultater viser at det er variasjoner i hvordan eiendomsutviklerne arbeider i akkvisisjonsfasen. Variasjonene avhenger i stor grad av hva slags risiko som er forbundet med den spesifikke utviklingstomten. Her er valg av avtaleform sentral for hvordan eiendomsutviklerne arbeider. Aktørene har også ulike arbeidsmetoder, prioriteringer og forutsetninger i akkvisisjonsarbeidet. Fellesnevneren er likevel at akkvisisjonsarbeidets formål er å anslå en fornuftig tomtepris. Dette gjøres gjennom kalkuleringer av forventede inntekter, estimeringer av kostnader og vurdering av risiko. Markedsmessige forhold, reguleringsstatus og grunnforhold trekkes her frem som viktige momenter blant aktørene. Flertallet bruker eksterne ressurser og verktøy som Eiendomsverdi og rapporten «ECON nye boliger» i kombinasjon med eiendomsutviklernes egne erfaringer for kartlegging av markedet. Aktørene vurderer også trender i form av makroforhold som befolkningstall, befolkningsvekst og tilflytting. For kartlegging av tomteutnyttelsen og utviklingspotensial, benyttes arkitekter for å gjennomføre volumstudier av tomten. Videre viser resultatene at fremgangsmåter, vurderinger og beregninger som benyttes i akkvisisjonsfasen i stor grad er erfaringsbasert.