Hvordan kan utbyggere håndtere negative servitutter?

Abstract

Målet med masteroppgaven har vært å belyse hvilket juridisk verktøy utbygger fortrinnsvis kan benytte ved avskiping eller omskiping av negative servitutter. I et utbyggingsprosjekt kan en uavklart servitutt både bli fordyrende, i form av økte kostnader, men også ved økt tidsbruk. For å håndtere slik problematikk finnes det en rekke ulike fremgangsmåter. Av disse blir ekspropriasjon, bortfall av servitutt til fordel for reguleringsplan, jordskifte, avløsning i jordskifteretten etter servituttlova og annen lovhjemmel og frivillig avtale vurdert i oppgaven. Det gjennomgående fokus i oppgaven er hvordan problematikken kan løses på best mulig måte for utbygger.

Oppgaven består av en hovedproblemstilling: «Hvordan kan utbygger håndtere negative servitutter?», samt tre delproblemstillinger: 1. Hvilke rettslige verktøy foreligger for avskiping eller omskiping av negative servitutter? 2. Hvordan benyttes de ulike rettslige verktøyene i dag? 3. Hvilket rettslig verktøy fremstår som mest hensiktsmessig for utbygger? Dette er blitt besvart gjennom rettsdogmatisk metode. For å komme med eksempler fra virkeligheten har jeg også intervjuet tre ulike utbyggere om hvordan de håndterer problematikken.

Oppgaven omhandler servitutter, altså en råderett over annen manns eiendom. Med avskiping og omskiping menes hvordan man kan fjerne eller endre en slik rettighet. I oppgaven benytter jeg uttrykket «juridisk verktøy» for å omtale hvilken fremgangsmåte som blir valgt for å avskipe/omskipe servitutten. Når man skal velge juridisk verktøy for avskiping og omskiping må man vurdere en rekke ulike faktorer; prosjektets størrelse og tidsperspektiv, økonomiske rammer, servituttens innhold, rettighetshavers stilling, reguleringsforhold med mer. Alt dette er faktorer som kan påvirke hvordan servitutten kan håndteres.

Gjennomgående fant jeg at avtalebasert omskiping eller avskiping framstår som det beste alternativet, og at dette burde være første innfallsvinkel. Dersom man ikke får gjennomført avskipingen/omskipingen gjennom avtale, fremstår det som mest fordelaktig å gjennomføre et jordskifte. Dette både på grunn av jordskifterettens kompetanse, men også på grunn av tidsbruk og kostnader. Deretter fremstår avskiping etter skjønn fra servituttlova som den tredje beste metoden. Ekspropriasjon framstår som en akseptabel fremgangsmåte å bruke når man absolutt må, men er ikke i utgangspunktet en hensiktsmessig metode. Den metoden som fremstår som klart minst hensiktsmessig er bortfall av servitutt som følge av reguleringsplan, ettersom rettssituasjonen fremstår som svært uavklart.

The purpose of this thesis is to shed light onto which legal approach developers should use when deleting or changing a negative servitude. In a development project an unresolved servitude can be costly, due to increased costs but also due to the increase of time spent on the project. To handle a problem like this, there is a plethora of different legal approaches that can be used. Of these I have looked at expropriation, the fall of a servitude due to a zone plan, land consolidation, deleting servitudes in the land consolidation court based on the Norwegian servitude law (or other laws), and voluntary agreement. The general focus of the thesis is how problems with negative servitudes can be solved in the best way possible for developers.

The main question to be addressed in the thesis is: “How can developers handle negative servitudes?” and this will be backed up by three sub-questions: 1. What legal approaches is possible to use for deleting negative servitudes? 2. How are these legal approaches used today? 3. What legal approach seems best for developers? These questions will all be answered by the use of legal research, with an assessment of the different sources of law. I have also used examples from the developers’ reality. To find these examples I have interviewed three different developers on how they choose to handle problems like this today.

When one is to choose a legal approach for deleting or changing a negative servitude, one has to look at multiple different factors: The project’s size and timeline, the financial framework, the content of the servitude, the rightsholder’s position, the zone plan and more. All of these are factors that can affect how the servitude should be handled.

Throughout the work on this thesis I found that deleting or changing a servitude based on a voluntary agreement seems like the best option, and that this should be the first method to explore. If such an agreement isn’t possible to find, it seems best to use land consolidation. This is due to the land consolidation courts competence, but also due to time and costs. The third best method seems to be deleting servitudes in the land consolidation court based on the Norwegian servitude law (or other laws). Expropriation also seems to be an adequate method to use, but only when it is necessary – it should at no time be the favored option. The method that seems by far to be the worst one is the fall of a servitude due to a zone plan. This is because the legal situation seems to be very unclear.