Boligsamvirke i Norge : før og nå

Abstract

På begynnelsen av 1900-tallet var 95 prosent av Oslos befolkning leieboere og det var stor boligmangel. I mellomkrigstiden gikk noen fagorganiserte bygningsarbeidere sammen om å bygge leiegårder, der alle kunne eie leiegården sammen og eie en leilighet hver i leiegården. Dette var starten på det vi kjenner som kooperative byggeselskaper, senere bedre kjent som borettslag.

I etterkrigstiden var bolignøden enorm i Norge, spesielt i Oslo. Boligpolitikk ble satt på agendaen og husbanken ble opprettet for å finansiere boligbyggingen. I Oslo stod kommunen klar med tomter og det ble satset på kooperativt felleseie. Boligbyggingen var på topp 60- og tidlig 70-tallet og som et resultat av boligpolitikken minket boligkøene utover 70-tallet. De statlige og kommunale subsidiene reduserte boligmangelen og fikk oss ut av bolignøden.

Boligideologien på den tiden gikk ut på å gi den enkelte beboer en trygg borett, ikke at bolig skulle være noe en eier kunne kapitalisere på. For å hindre dette var de kooperative boligene gjenstand for streng prisregulering. I 1969 ble prisregulering for eneboliger opphevet, dette medførte spenninger mellom de regulerte boligmassene og det ikke-regulerte boligmassene. Som en reaksjon på prisreguleringen av andelsleiligheter vokste det frem en ny eierform. Eierseksjoner seilte frem som et alternativ til de strengt regulerte borettslagsleilighetene.

Da Høyre tok over regjeringsmakten i 1981 hadde det over en periode blitt debattert om det fantes noen saklig grunn for forskjellsbehandlingen av selveiere og andelseiere. Dette førte til at boligomsetningen tok et stort steg i markedets retning under den borgerlige regjeringen. I 1982 vedtok regjeringen at prisreguleringen skulle oppheves. I løpet av 1980-tallet var de sentrale pilarene fra den boligpolitiske ideologien fra etterkrigstiden fjernet. I dag har vi en markedsstyrt boligpolitikk med en klar dominans av eierboliger.

I dag reguleres de to eiermodellen av eierseksjonsloven og borettslagsloven. Lovverkene har blitt mer like de seneste årene. Det er begrenset adgang til å etablere andre eierformer enn borettslag og eierseksjonssameier når det er snakk om boliger som er tiltenkt å brukes som helårsbolig. Hensikten med dette er at det ikke skal bli uoversiktlig med et høyt antall boligformer som hver har sin egen lovgivning.

Etter å ha gjennomført en juridisk gjennomgang av de to lovverkene for å klargjøre forskjeller og likheter mellom eiermodellene har jeg kommet frem til at det er mange likheter, men det er fortsatt enkelte regler og prinsipper som skiller boligmodellene fra hverandre. Borettslag ble brukt som et sosialdemokratisk instrument som ga mulighet for fellesfinansiering og få bygget bolig til alle, mens eierseksjoner er rettet mot et marked med bedre likviditet. Brukereierprinsippet som følger av borettslagsloven sier at andelseier selv skal bo i boligen. Dette medfører strenge utleieregler for borettslagsboliger. Eier du en eierseksjonsleilighet står du fritt til å leie ut boligen din.

Jeg ser at det er fellesfinansiering og ansvarsbegrensning som i hovedsak skiller modellene fra hverandre. Andelseiere har ikke noe direkte ansvar for borettslagets gjeld. I en eierseksjon er seksjonseier ansvarlig for sin brøkdel av eventuelle fellesforpliktelser. Et eierseksjonssameie har heller ikke de samme mulighetene som borettslag når det kommer til å ta opp felleslån.

At the beginning of the 1900s, 95 percent of Oslo's population were tenants and there was a large housing shortage. In the interwar period, some unionized construction workers joined forces to build tenancies, where everyone could own the tenement together and own an apartment each in the tenement. This was the beginning of what we know as cooperative construction companies, later better known as housing cooperatives.

After the second world war, housing demand was enormous in Norway, especially in Oslo. Housing policy was put on the agenda and the housing bank was established to finance housing construction. In Oslo, the municipality was ready with land and were committing to cooperative joint ownership. Housing construction was at its top in the 60s and early 70s, and as a result of the housing policy, housing queues decreased beyond the 70s. The state and municipal subsidies reduced the housing shortage and got us out of the housing shortage.

The housing ideology at that time was about giving the individual occupant a safe living space, not that housing should be something an owner could capitalize on. To prevent this, the cooperative housing was subject to strict price controls. In 1969, price controls for detached houses were abolished, which led to tensions between the regulated housing stock and the unregulated housing stock. In response to the price regulation of cooperative housing, a new form of ownership emerged. Ownership sections sailed forward as an alternative to the strictly regulated condominiums.

When the Conservative party took over the government in 1981, it had been debated over a period of time whether there was any factual reason behind the discrimination between self-owners and cooperative housing owners. This led to a significant increase in housing sales in the market direction under the Conservative government. In 1982, the government decided to abolish price controls. During the 1980s, the central pillars of post-war housing ideology were removed. Today we have a market-driven housing policy with a clear dominance of owner-occupied housing.

Today, the two ownership model is regulated by the Ownership Section Act and the Cooperative Housing Act. The legislation has become more similar in recent years. There is limited access to establish other forms of ownership other than housing cooperatives and ownership-section co-owners when it comes to housing that is intended to be used as a year-round residence. The intention of this was to limit the number of housing types and their different legislation regulations of ownership-models.

After conducting a legal review of the two laws to clarify differences and similarities between the ownership models, I have come to the conclusion that there are many similarities, but there are still some rules and principles that differentiate the housing models from each other. Housing cooperatives were used as a social democratic instrument that allowed joint financing and housing for all, while ownership sections were aimed at a market with better liquidity. The user ownership principle that follows from the Cooperative Housing Act states that the unit owner himself must live in the apartment. This entails strict rental rules for cooperative apartments. If you own a ownership section apartment, you are free to rent your home to who you like.

I see that it is joint financing and the limitation of liability that mainly distinguish the models from each other. Cooperative unit owners have no direct responsibility for the housing cooperatives debt. In an ownership section, the section owner is responsible for his fraction of any joint obligations. An ownership-sectional society also does not have the same opportunities as a housing cooperative when it comes to raising joint loans.