Funksjonen til tomtebanker for større boligutviklere i Osloregionen

Abstract

Masteroppgaven tar for seg begrepet «tomtebank» og hvilken funksjon tomtebanken har. Hovedfokuset er rettet mot hvorfor boligutviklere er avhengig av en tomtebank og om den kan brukes bevisst for å håndtere den samlede risikoen. Følgende hovedproblemstilling er formulert: Hvilken funksjon har tomtebanker for større boligutviklere i Osloregionen?

For å besvare hovedproblemstillingen på en best mulig måte er det utarbeidet fem underproblemstillinger. Teorigrunnlaget som brukes i oppgaven tar utgangspunkt i pensumbøker som er benyttet i studietiden. For å belyse problemstillingen er oppgaven strukturert gjennom et kvalitativt eksplorerende forskningsdesign. Kombinasjonen av teori og datainnsamling med nøye utvalgte aktører har gitt unik innsikt i de ulike aktørenes tanker, erfaringer og praksis i bruken av tomtebank.

Masteroppgaven avdekker hva som inngår i begrepet tomtebank, hvilken funksjon tomtebanken har for boligutviklere, og om boligutviklere benytter tomtebanken bevisst for å håndtere risiko. Det avdekkes at det ikke er en samlet enighet om hva som inngår i begrepet tomtebank og at sammensetningen av tomtebanken i stor grad er en funksjon av hvilke muligheter som åpner seg. Videre avdekkes det at det gjøres konkrete vurderinger av eksisterende tomtebanker ved erverv av eiendommer, og at disse vurderingene i stor grad handler om å sikre jevn og forutsigbar produksjon. Dette var ekstra viktig for aktører som er børsnoterte eller har entreprenørvirksomhet som en del av selskapet. Bevisst diversifisering av tomtebanken kan håndtere den samlede risikoeksponeringen til boligutviklerne, men dette potensialet utnyttes ikke til det fulle.

This master thesis addresses the term “Property development site portfolio” and how property developers make use of their portfolios. The main purpose is to examine why property developers are dependent upon establishing a property development site portfolio and how they use their portfolio in risk management. The main hypothesis of the thesis is: What is the function of property development site portfolios for major residential developers in the Oslo region?

A total of five research questions have been formulated to adequately answer the aim of this thesis. The theoretical foundation is relevant academic literature introduced in the master program and relevant laws and regulations. The applied scientific method is a qualitative research method and data collection through individual research interviews. The informants were carefully selected. The interviews have provided good insight into the various methods used by the developers and their thoughts and practice concerning property development site portfolios.

The master thesis reveals the content of the term property development site portfolio and how it is utilized to handle risk management. The perception of such portfolio varies, and establishing a portfolio is also dependent upon the nature and activity of the developers and whether the company has in-house building contraction. Acquisition of new properties is related to existing portfolios. Decisions to acquire new properties are based upon ensuring stable and predictable production for the companies. This is especially important for the companies that are listed on the stock exchange or have contracting as part of their activity. It was also established that the developers do not fully exploit diversification of property development site portfolios in their risk management.