Markedsanalyser i eiendomsutviklingsfasene : eksempler fra Moss og Hamar

Abstract

Denne masteroppgaven tar for seg hvordan eiendomsutviklere jobber med markedsanalyser i fasene akkvisisjon, utforming og markedsføring i studieområdene Moss og Hamar. Valg av problemstilling er tatt som følge av at eiendomsutviklere ofte har en teknisk bakgrunn, de er flergangsaktører og tar med seg erfaring fra tidligere prosjekter, i tillegg til at etterspørselen etter bolig over lang tid har vært høyere enn tilbudet. Da markedsanalyser kan gi eiendomsutviklere gode muligheter til å minimere risiko og maksimerer muligheter knyttet til utvikling av eiendommen, ønsker vi med denne oppgaven å undersøke hvor mange beslutninger som tas basert på erfaring og/eller antagelser, og hvor mange beslutninger som tas basert på markedsanalyser, i de respektive fasene.

For å svare på problemstillingen er det valgt en kvalitativ metodetilnærming og et eksplorerende forskningsdesign. Dette for å få innsikt i bransjen og deres erfaringer. Fremgangsmåten som er benyttet er undersøkelser i form av dybdeintervjuer i kombinasjon med litteraturstudier og dokumentstudier. Intervjuene er rettet mot profesjonelle eiendomsutviklere i studieområdene Moss og Hamar.

Oppfatningen er at beliggenheten er den viktigste faktoren som avgjør om man skal foreta et tomtekjøp eller ikke. De færreste av informantene gjør grundige markedsanalyser og gjør rede for om det foreligger et marked for et nytt prosjekt allerede i akkvisisjonsfasen. I utformingsfasen tas færre beslutninger basert på kun antagelser og/eller erfaring, men detaljeringsgraden varierer. Det er en konsensus om hvilke elementer man bør undersøke, men hvor omfattende analyser de ulike informantene gjør i praksis varierer i stor grad. Vi fikk likevel et inntrykk av at det er i disse fasene det gjøres mest analyse av konkurrerende prosjekter. I markedsføringsfasen er vår oppfatning at det gjøres lite eller ingen markedsanalyser ved utarbeidelse av markedsføringsstrategien, og mye er basert på erfaring fra tidligere prosjekter.

The aim of this dissertation is to examine how real estate developers apply market analyses in the different phases of acquisition, design, and marketing in the study areas of Hamar and Moss. The thesis statement has its basis in that property developers often have a technical background, they accumulate experience from previous projects, in addition to the demand continuedly superseding the supply. Market analyses may provide property developers the potential of minimising risks and maximising prospects in relation to the development of the property. Consequently, we wish to explore how many decisions are being made based on experience, and similarly on market analyses, in the respective phases.