Tolkning av strøksservitutter

Abstract

Denne masteroppgaven omhandler tolkning av strøksservitutter. En strøksservitutt kan defineres som rettigheter påheftet eiendommene i et konkret område med formål om å sikre en særskilt bruk- eller byggeskikk, jf. servituttloven (servl.) § 4. Slike servitutter er av eldre karakter, men kan fremdeles være rettslig bindende. Samtidig kan en strøksservitutt gi uttrykk for en arealutnyttelse som er i strid med offentlige og private interesser. Det har følgelig oppstått tvister rundt strøksservituttenes aktualitet og innhold. Slike tvister kan blant annet løses gjennom tolkning, ved at servitutten gis en innskrenket betydning eller i utviklingens medfør anses bortfalt.

Vi har ingen konkrete, lovregulerte regler for tolkning av strøksservitutter, og må følgelig se hen til forarbeider og rettspraksis for å kartlegge rettstilstanden. I denne oppgaven er det redegjort for hvilken innvirkning tolkningsmidler som formålet med avtalen, ordlyden og etterfølgende omstendigheter kan ha på tolkningsresultatet, basert på analyser av forarbeider og rettspraksis. Generelt er inntrykket at domstolene ofte tolker strøksservitutter innskrenkede for å unngå at den setter skranke på utviklingen i området. Av den grunn er de også ofte imøtekommende for utnytting som ikke var tiltenkt på stiftelsestidspunktet.

Et tilknyttet spørsmål som oppstår, er hvilken innvirkning en etterfølgende reguleringsplan har på en underliggende strøksservitutt. Oppfatningen er at strøksservitutter kan falle bort ved direkte motstrid mellom servituttens formål og en reguleringsbestemmelse, og hvor etterlevelsen av servitutten på en annen måte resulterer i en meningsløs ikke-bruk eller et utilsiktet hinder, jf. Rt. 2002 s. 145 (Bortelid-dommen) og Rt. 2008 s. 362 (Naturbetong I). Bortfall beror altså på en konkret vurdering.

Spørsmålet om strøksservituttens innhold og aktualitet reises som regel i forbindelse med at kommunen har gitt en byggetillatelse, eller når en motstridende rettsstiftelse tinglyses. Derfor er det i oppgaven også redegjort for når og i hvilken grad underliggende privatrettslige rettigheter skal tolkes og hensyntas av plan- og bygningsmyndighetene og tinglysningsmyndighetene. Vi har sett at deres kompetanse når det gjelder å ta stilling til strøksservituttene er begrenset og faller i utgangspunktet utenfor instansenes ansvarsområde, med mindre rettsforholdet kan anses å være åpenbart.

This thesis addresses questions related to interpretations of negative covenants. Before 1965, negative covenants were used as private regulation for a specific area in the absence of a nationwide planning law, often with the purpose of preserving the villa-like character of the area. In more recent times, the municipalities have regulatory authority through a nationwide planning law to determine the future use of an area. Due to population growth and an increased demand for housing, the municipalities allow for a greater utilization of properties. This without taking into account the underlying negative covenants, that often has an opposite purpose. As a result, we often get contradictory provisions.

Such issues can be resolved through harmonizing interpretation of the negative covenants and the zoning plans. The negative covenant can be given a changed meaning through a restrictive interpretation. However, we also find examples of covenants being upheld by the court according to its original purpose. As a contract-based phenomenon the result should depend on an interpretation of the contract, but these contracts are often old, unclear and offer little guidance as to how the agreement should be interpreted. Furthermore, there is no specific provision in Norwegian law for how contracts regarding negative covenants should be interpreted. The legal situation therefore depends mainly on a mapping of court rulings, which will be pursued in this thesis. The impression is that negative covenants are often given a restrictive meaning by the courts in order to prevent it from restricting the development of an area.

An additional question that arises is if a new zoning plan eliminates negative covenants without further process. It’s unclear which one of them should be given precedence over the other in the event of a conflict. Court rulings suggest that the result of precedence depend on examination of each case, on the condition that the covenant compose as a meaningless non-use or an unintended obstacle, cf. Rt. 2002 s. 145 (Bortelid-dommen) and Rt. 2008 s. 362 (Naturbetong I).

These questions are usually raised in connection with a municipality’s granting of a building permit, or when a conflicting right is registered in the national land registry. This thesis shows that public agencies competence to take a position on questions relating to negative covenants is limited and falls outside their area of responsibility, unless the legal issue can be considered obvious.