Utbyggeres syn på dagens lovregulering av utbyggingsavtaler

Abstract

Denne oppgaven tar for seg utbyggingsavtaler med fokus på hvordan utbyggere opplever dagens lovregulering. Videre undersøkes utfordringer som oppstår på bakgrunn av lovgivningen, samt forutsigbarheten og løsninger. Utbyggingsavtaler har blitt brukt i lang tid og ble i 2005 lovregulert på bakgrunn av uønsket bruk. Loven skulle legge rammene for utbyggingsavtaler, og grensen mellom akseptable og uakseptable avtalevilkår skulle klargjøres. Herunder skulle det stilles strengere krav til sammenheng mellom pålagte krav om opparbeidelse/finansiering av infrastruktur og utbygging. På bakgrunn av dette har det vært interessant å undersøke utbyggeres syn på denne lovreguleringen. Min hovedproblemstilling er følgende: Hvordan opplever utbyggere dagens lovregulering av utbyggingsavtaler? For å belyse problemstillingen har jeg benyttet kvalitativ metode og dybdeintervju med 5 utbyggere/eiendomsutviklere i Oslo kommune. En utbyggingsavtale er en avtale mellom kommunen og utbygger, om utbygging av et område. Avtalen omhandler først og fremt en fordeling av ansvar og kostnader ved opparbeidelse av offentlig infrastruktur, og anses som et godt bindeledd mellom arealplaner og realisering av disse. Samtidig sikres en helhetlig utforming der det kreves omfattende etablering av offentlig infrastruktur. Hva det kan gis bestemmelser om i en utbyggingsavtale fremgår av plan- og bygningsloven § 17-3. Det er blant annet krav om at tiltak utbygger blir pålagt å bekoste, skal være “nødvendige”, “rimelige” og “forholdsmessige”. Oppgaven studerer blant annet utbyggers opplevelse av disse kravene. For å få opparbeidet nødvendig offentlig infrastruktur slik reguleringsplanen krever i et utbyggingsområde, kan man utforme utbyggingsavtaler etter et par ulike modeller. Hvilken modell man velger kan avhenge av forutsetninger hos kommunen og utbygger. Oppgaven gir en fremstilling av ulike modeller. Oppgaven består av en teori- og en empiridel som brukes til å svare på problemstillingene. Empirien gir en fremstilling av utbyggeres opplevelser av dagens lovregulering av utbyggingsavtaler. Utbyggere fremla sine ulike erfaringer, meninger og oppfatninger. Videre ble det fremlagt klare beskrivelser på hva som oppleves som utfordrende. I tillegg ble løsninger som kan bedre dagens lovregulering og bruk av utbyggingsavtaler beskrevet. Dette har resultert i noen interessante funn som for eksempel at utbyggingsavtaleforhandlinger er ressurs- og tidkrevende, usikkerhet rundt lovtolkning og en oppfatning blant utbyggere om at forholdsmessighetskravet ikke alltid blir fulgt.

This master’s thesis investigates development agreements with focus on how developers perceive today´s legal regulations. Furthermore I will investigate challenges that arise on the basis of legislation, as well as predictability and solutions. Development agreements have been used for a long time, and in 2005 they were regulated by law on the basis of unwanted use. The law should provide a framework for development agreements and clarify the boundaries between acceptable and unacceptable contract terms, including stricter demands for the connection between imposed requirements for the construction/financing of infrastructure and development. On this basis it has been interesting to investigate some developers’ views on the legislation. The main research question is as follows: How do developers experience the current legal regulation of development agreements? A qualitative method and interview with 5 developers in Oslo municipality are used to investigate the research question.