Veien frem til en ideell boligmiks ved kommersiell eiendomsutvikling

Abstract

Mastergradsavhandlingen er en forskningsbasert studie som belyser hvorledes eiendomsutviklere som utvikler boliger i Oslo kommer frem til en ideell boligmiks i sine prosjekter. Hensikten med å undersøke dette er å få et klarere bilde av hvilke parametere som styrer utviklingen av nye boliger i Oslo. Et delmål for studien er å undersøke i hvor stor grad de boligmiksene som produseres bærer preg av påvirkning fra myndighetene (gjennom politiske planer, normer og andre reguleringer). For å få en helhetlig forståelse av oppgaven er det viktig å gjøre seg kjent med hva som menes med ordet boligmiks i denne oppgaven. Med ordet boligmiks i denne oppgaven menes: variasjonen av leiligheter og boligtyper som tilbys i et prosjekt med nye boliger. Problemstillingen for studien er definert som følgende: Hvorledes kommer boligutviklere frem til en ideell boligmiks i sine prosjekter? Problemsstillingen opptar et samfunnsvitenskapelig spørsmål. For å få svar på problemstillingen ble det benyttet en kombinasjon av litteraturstudium og kvalitativ forskningsmetode. Både litteraturstudiet og den kvalitative forskningsmetoden er rettet mot den delen av eiendomsutvikling som omhandler boligutvikling. Det betyr at oppgaven utelukker den delen av eiendomsutvikling som har andre formål enn boligutvikling. Den kvalitative forskningsmetoden bestod av blant annet å oppsøke mennesker som jobber med boligutvikling til daglig, deretter foreta dybdeintervjuer om problemstillingen. Videre har dybdeintervjuene blitt bearbeidet, tolket, og drøftet. Kunnskapen som har kommet frem gjennom intervjuene er satt opp mot teori, litteratur og artikler om temaet som det er redegjort for uderveis i oppgaven. Resultatet av fremgangsmåten for å besvare problemstillingen har resultert i følgende funn: Boligmiksen som produseres av boligbyggere i Oslo er i stor grad politisk styrt gjennom kommuneplanen og leilighetsfordelingsnormen. En uheldig effekt med dagens boligbygging er at inngangsprisen for enkelte kjøpegrupper ansees som for høy (singelhusholdninger og førstegangsetablerere). Boligprosjekter som realiseres i Oslo er i liten grad basert på kunnskapen og tolkningen eiendomsutviklere har om etterspørselen i boligmarkedet. Utbyggingsavtaler påvirker ikke leilighetsfordelingen i prosjektene direkte, men slike avtaler kan ha innvirkning på prosjektstørrelsen i antall kvadratmeter. Strenge reguleringer for boligmiks fra myndighetene ser ut til å gi boligutviklere en forutsigbarhet i investeringsfasen. Boligutviklere benytter seg av tverrfaglig kompetanse for å utforme en ideell boligmiks i sine prosjekter. I Oslo kommune er det tendenser til mangel på tillit mellom eiendomsutviklere og planmyndighetene i dialogen rundt eiendomsutvikling. Mangelen på tillit mellom partene gjelder begge veier mellom partene. Et resultat av dette er dårligere produktivitet og ineffektivitet i planprosessen. Det fremkommer også i studien at det på enkelte felt er store utfordringer når det gjelder produksjon av nye boliger. Dette gjelder særlig arkitekter uten integritet, utviklere uten ambisjoner og utførende entreprenører uten prestisje.

This master thesis is a research-based study that showcases how real estate developers who build residential projects in Oslo, finds the best possible mix of residentials in their projects. The purpose for this study is to get a better picture of the factors that govern the development of new residentials in Oslo. One of the goals with the study is to find out in which way the authorities affects the residential mix that is produced yearly through political plans, norms and regulations.