Jakten på den tredje boligsektoren : en definisjon av den tredje boligsektoren, og vurdering av boligmodeller rettet mot denne

Abstract

Oslo kommune har hatt en sterk befolknings- og boligprisvekst de siste 10 årene. Resultatet av det er et boligmarked der en enslig sykepleier kun har råd til 5 prosent av boligene som legges ut for salg. Samtidig har boligutbyggingen i Oslo ikke klart å øke i takt med befolkningsveksten. I dag har vi to boligsektorer, der den ene er den kommunale boligsektoren og den andre er den markedsstyrte boligsektoren. Vi forsøker gjennom denne oppgaven å se hvordan eksisterende modeller bidrar til å hjelpe personer som faller imellom de to boligsektorene.

‘Affordable housing’ er en høyaktuell problemstilling som brer seg ut over i samfunnet, – ikke bare i Norge, men også verden for øvrig. I enkelte land defineres det som en boligkrise, der enkelte samfunnsgruppers bokostnader ikke lenger regnes som hensiktsmessige i forhold til deres disponible inntekt. Bokostnadene legger beslag på en ikke-ubetydelig del av medianinntekten, slik at en økning i priser i stor grad påvirker levekårene. Markedsmekanismene er i slike tilfeller ikke nok til å regulere prisene, og politisk vilje til å gjøre investering i markedet virker å være fraværende. Det generelle boligprisnivået beveger seg oppover, særlig i urbane strøk. I flere land har prisnivået dratt fra reallønnsveksten, noe som først og fremst bidrar til en dyrere inngangsbillett til eiendomsmarkedet, men gjør det også vanskelig for enkelte å beholde boligene de allerede eier.

Det er én spesiell gruppe som vokser seg større og større på dagens boligmarked; Den tredje boligsektoren. Det finnes mange definisjoner på denne sektoren, og begrepet er blitt noe abstrakt og utvannet. I dette prosjektet siktes det først og fremst mot å definere begrepet. Videre er det forsøkt å kartlegge ulike modeller for anskaffelse av rimelige boliger. Modeller som er brukt både i nasjonal og internasjonal sammenheng, kan bidra til å skape en enkel overgang for den tredjeboligsektoren. Modellene er analysert og vurdert etter hvor bærekraftige disse er, og i hvilken grad de fremmer boligkarriere for denne sektoren. Videre svarer oppgaven på hvordan slike modeller kan etableres i et prispresset område som Oslo.

Boligsituasjonen i Oslo er forsøkt å settes inn i den monosentriske byteorien, som forklarer forholdet mellom transportkostnader og lokalisering av boligen. Definisjonen av den tredje boligsektoren er gjort gjennom analogisk tolkning og videreutvikling av et rammeverk ment for å forklare inkludering av beboere i nabolagsområder. For å forklare eiendomsarenaen og de mulighetene som foreligger, er det forsøkt å se det gjennom rammeverket til Gerber, Institutional Resource Regime. Videre er det utviklet en økonomisk modell, for å kunne beregne i hvilken grad en gitt løsning påvirker et individ, under gitte forutsetninger.

Den kvalitative datainnsamlingen har bestått i dokumentstudier og intervjuer for å kartlegge de eksisterende boligmodellene. Den kvantitative tilnærmingen baserer seg på tallinnhenting fra statistikkregisteret, der den økonomiske modellen gir et resultat på anskaffelsestiden av en bolig. En modell som fremmer en bærekraftig boligkarriere er en modell som gir en lav boutgiftsbelastning, samtidig som den er fleksibel i den grad at den ikke blir en boligfelle.

Modellene som er analysert skiller seg ut i tre kategorier: Leie-til-eie-modeller, der et leieforhold gjøres om til eieforhold; redusert prising, der boligen selges under markedsverdi; og selvbygging, der boligen blir rimeligere på bakgrunn av egeninnsats i byggingen. Analysene viser at det er få modeller som skiller seg klart ut i å fremme en bærekraftig boligkarriere. TOBB sin leie-før-eie-modell har en anskaffelsestid på to år, Sandnesmodellen med fire år og Oslo Habitat med tre år.

Videre viser analysen at den offentlige forvaltningen ikke har noen verktøy for å kunne fremskaffe rimelige boliger, gjennom reguleringsregime, og må i dag belage seg på å innta en eierposisjon. Oppgaven anbefaler i midlertidig forutsetninger for at kommunen kan gjøre dette gjennom reguleringsregime.

Oppgaven tar sikte på å belyse et tema som i liten grad er undersøkt. Oslo kommune er i midlertidig i gang med arbeid om å utarbeide et kunnskapsgrunnlag for den tredje sektoren. Vi håper med dette at vårt prosjekt kan supplere kunnskapsgrunnlaget.

Oslo has experienced a strong growth in population and housing prices over the past 10 years. The result of this is a housing market, where a single nurse can only afford 5 percent of the houses that are put up for sale. At the same time, housing development in Oslo has not been able to increase in line with the population growth. Today, we have two housing sectors, one of which is the social housing sector, provided by the government, and the other is the market-driven housing sector, based on your income and equity. Through this thesis we attempt to see how existing models help to help people who fall between those two sectors, also known as the third housing sector.

Affordable housing is a highly topical issue that spreads across society, not just in Norway, but also other countries. In some countries, it is defined as a housing crisis, in which the accommodation costs are no longer considered sustainable in relation to the disposable income. In many countries today, living expenses cover a significant part of the median income, and increase in prices greatly affects living conditions. In such cases, market mechanisms are not enough to regulate prices, and the political will to invest in the market seems to be absent. The general housing prices are moving rising, especially in urban areas. In several countries, the increase in housing prices has surpassed the increase in income, which ultimately results in a unreachable barrier for entry-level houses, but also makes it difficult for some to keep the homes they already own.

There is one special group that grows larger in today's real estate market; The third housing sector. There are many definitions for this sector, and the term has become somewhat abstract and diluted. In projects is first and foremost defining this sector. Secondly, it attempts map out and review different housing models terms of affordable housing. Models used both nationally and internationally, which can help create a simple transition for the third-housing sector. The models are analysed and evaluated according to their sustainability to what extent they promote housing careers for the third housing sector. Furthermore, the project aims examine how such models can be established in a price-pressured area such as Oslo.

The housing situation in Oslo has been attempted to be integrated into the monocentric city theory, which explains the relationship between transport costs V and the location of the central business district (CBD). The definition of the third housing sector is made through analogous interpretation and further development of a framework intended to explain inclusion in neighbourhoods. To explain the property arena and the opportunities available, it has been attempted to review it through Gerber's Institutional Resource Regime framework. Furthermore, an economic model has been developed in order to calculate to what extent a given solution affects an individual, under given conditions.

The qualitative data collection consists of document studies and interviews to map the existing housing models. The quantitative approach is based on statistics, where the economic model shows a timeframe for the acquisition of a house. A model that promotes a sustainable housing career is a model that gives a low housing cost, while being flexible to the extent that it does not become a housing trap.

The models analysed differ in three categories; Rental-to-own models, where a lease is converted into ownership, reduced pricing, where the house is sold under market value and self-construction, where the homes become less expensive on the basis of self-assembly to a certain degree. The analyses show that there are few models that stand out clearly in promoting a sustainable housing career. TOBB's rent-before-own model has a two-year acquisition period, the Sandnes model with four years and Oslo Habitat with three years.

Furthermore, the analysis shows that the public authorities does not have any tools to be able to obtain property for the sake of affordable housing, through a regulatory regime, and must today rely on an ownership position. The assignment recommends that the municipality can do this through a regulatory regime.

The thesis aims to shed light on a topic that has not been studied to any great extent. The City of Oslo is temporarily working on preparing a knowledge base for the third sector. We hope with this that our project can supplement the knowledge base.