Eiendomsutviklers valg mellom ekspropriasjon og avskiping for å fjerne strøksservitutter

Abstract

I denne masteroppgaven har jeg undersøkt hvilket virkemiddel, av ekspropriasjon etter orl. § 2 nr. 31 og avskiping etter servl. § 7, utbygger mener er best egnet for å fjerne strøksservitutter, sett i lys av saksbehandlingstiden. Strøksservitutter er en type negativ servitutt som i hovedsak ble stiftet som privatrettslige avtaler med hensikt å regulere bruk av eiendommer innenfor et bestemt strøk. Disse hadde i hensikt å styre bebyggelsen for et område på en tid da det ikke var vanlig med reguleringsplaner. I dag er det kommunen som har reguleringsmyndigheten i Norge, og det er disse som vedtar reguleringsplaner. Som følge av økt befolkningsvekst og boligbehov åpner samtlige reguleringsplaner for høyere utnyttelsesgrad enn hva de privatrettslige avtalene tilsier. Dersom utbygger ønsker å bygge i tråd med reguleringsplanens krav til utnyttelsesgrad, men har en påheftet servitutt på eiendommen som er detaljert hva angår antall bygninger og boenheter, kan det derfor bli problematisk for utbygger å bygge i henhold til planen. Da det ut ifra rettspraksis også vist seg at negative servitutter ikke alltid bortfaller i møte med reguleringsplaner, jf. blant annet Rt. 2002 s. 145 (Bortelid-dommen) og Rt. 2008 s. 362 (Naturbetong-dommen), vil utbygger i realiteten kunne gå veien om ekspropriasjon etter orl. § 2 eller avskipe servitutten etter servl. § 7 for å fjerne en påheftet strøksservitutt. Ettersom tidsbruken i et prosjekt vil være viktig innen eiendomsutvikling, ville jeg derfor med denne oppgaven undersøke hvilket av de to virkemidlene utbygger anser for best, sett i lys av saksbehandlingstiden. Jeg ønsket også gjennom min delproblemstilling å undersøke om det kan gjøres noen endringer for å forbedre dagens system, sett i lys av saksbehandlingstiden.

In this thesis, I have investigated which legal rule, of the Easement Act section 7 and the Expropriation Act section 2 number 31, developers regard as the best to remove area easements, seen in relation to the case processing time. Area easements is a type of negative servitude which was mainly founded as private-law agreements with intending to regulate the use of properties within a certain area. Many of these were founded at a time when it was not common with public zoning plans. Today the municipalities have full regulatory authority in Norway and control the settlements through public zoning plans. As a result of increased population growth and higher housing needs, public regulation opens for higher utilization rates than the private-law agreements allow. In cases where developers want to build in accordance with the zoning plans requirements for utilization, but the servitude is more detailed than the zoning plans in terms of the number of buildings and residential units, it can become problematic for the developer to build according to the plan. Since it appears from case law that negative servitudes do not always lapse in the meeting with zoning plans, cf. Rt. 2002 s. 145 (Bortelid-dommen) and Rt. 2008 s. 362 (Naturbetong-dommen), the developers will be able to use expropriation after the Expropriation Act section 2 or the Easement Act section 7 to remove an area easement. Because time spent in a project is important in property development, this thesis presents which legal rule the developers regard as more favorable in terms of the case processing time. Additionally, it is provided what changes can be made to improve the current system to reduce the processing time, as a sub-research topic.