Risiko ved politisk behandling av reguleringsplaner

Abstract

Denne masteroppgaven undersøker hvordan politisk risiko påvirker eiendomsutvikling i Færder kommune. Politisk risiko, også kalt reguleringsrisiko er noe all utvikling av eiendom står ovenfor i en planprosess. Til å belyse temaet har vi benyttet kvalitativ metode, der både teori og empiri har blitt anvendt. Oppgaven benytter seg av ett case studie fra Færder kommune som er bygd opp av dokumentstudier og åpne individuelle intervjuer. Dette har resultert i at vi har klart å svare på hovedproblemstillingen for oppgaven, som er følgende: Hvordan påvirker Borgheim Syd prosjektet fremtidig eiendomsutvikling i Færder kommune? Hovedproblemstillingen blir belyst gjennom følgende underproblemstillinger: 1. Hvordan har prosjektets livsløp vært? 2. Hvordan påvirker institusjoner eiendomsutvikling i Færder kommune? 3. Er det mye politisk usikkerhet tilknyttet eiendomsutvikling i Færder kommune? Caset omhandler Borgheim Syd prosjektet i Færder kommune og har pågått siden 2003. Tanken bak planen var å styrke Borgheim som områdesenter. Utbyggingsvolumet var i utgangspunktet lavere enn det som senere har blitt presentert i kommuneplanrevisjonene gjennom de senere årene. Gjennom tiden har prosjektets størrelse økt betraktelig. Likevel var en høyere utnyttelse i tråd med føringer som ble gitt av kommunen. Og dersom man først skulle ta av dyrket mark var det bedre å utnytte mest mulig av grunnen. Mye tid og arbeid har vært lagt inn for å lage en god områdeplan slik at alle utredninger er gjort grundig. I 2019 stemte politikerne i Færder kommune imot utbyggingen som resulterte i at prosjektet ble stoppet. Masteroppgaven prøver å besvare hvorfor dette skjedde og se om dette kan påvirke fremtidig eiendomsutvikling i Færder kommune. Borgheim syd prosjektet har pågått i mange år hvor tidsaspektet har sett ut til å ha hatt en innvirkning på utfallet av prosjektet. Man kan si at utfallet av prosjektet har vært stiavhengig hvor omdisponering av området fra LNF (Landbruks-, natur-, og friluftsområder) til bolig og senere bolig og næring har påvirket hvordan livsløpet utartet seg videre. Etter som tiden har gått har det blitt lov med en stadig høyere utnyttelse av området. Størrelsen av prosjektet har vært et av argumentene for at det ble lagt en stopp på prosjektet, på en annen side så har argumentet for størrelsen på prosjektet vært med på å rettferdiggjøre omdisponeringen. Aktørbildet til saken er komplekst, hvor det er mange innblandet. Politikerne og media har sett ut til å ha størst innvirkning på risikoen til prosjektet. Det de to aktørene har til felles er at de begge er avhengig av å få folk interessert, som betyr at en sak kan vinkles annerledes enn det den egentlig er for å få «klikk» eller oppmerksomheten til folket.

This master thesis examines how political risk affects real estate development in Færder municipality in Norway. Political risk, also called regulatory risk, is something all development of property meets in a planning process. To illustrate the theme, we have used a qualitative method, where both theory and empirical data have applied. The thesis uses a case study that is made up of document studies and open individual interviews. As a result, this has enabled us to answer the main research question of the master thesis.

The main research question is:

How does the Borgheim Syd project affect future real estate development projects in Færder municipality?