Eiendomsutvikleres bruk av opsjonsavtaler ved akkvisisjon av utviklingseiendom i Follo og Østfold

Abstract

Denne oppgaven tar for seg eiendomsutvikleres bruk av opsjonsavtaler ved akkvisisjon av utviklingseiendom i området Østfold fylke og regionen Follo, bestående av kommunene Nesodden, Frogn, Oppegård, Ski, Vestby, Ås og Enebakk. Vår hovedproblemstilling er «Hvorfor bruker eiendomsutviklere opsjonsavtaler ved akkvisisjon av utviklingseiendom i området Follo/Østfold?». Hovedproblemstillingen er forsøkt besvart gjennom drøftelse av fire delproblemstillinger. Tematikken går i dybden på hvorfor eiendomsutviklere i området benytter seg av avtaleformen, samtidig som noen aktivt velger den bort. Dette gjør vi ved å se nærmere på avtalens risikoreduserende egenskaper for innehaveren, hvordan utviklerne sikrer at avtalen overholdes, hvorvidt innehaveren opplever forskjellsbehandling fra kommunen sin side og ved å se på hvor hyppig avtaleformen blir benyttet blant utviklerne. Opsjon som avtaleform ved akkvisisjon av utviklingseiendom er utbredt i det aktuelle området. Når en utvikler innehar en kjøpsopsjon på en gitt eiendom, gir avtalen utvikleren rett til å kjøpe eiendommen, uten at det foreligger noen kjøpsplikt. Selve avtalen vil gjerne kunne regulere løpetid, innløsningssum og opsjonspremie med mer. Oppgaven er en kvalitativ studie der vi først tar for oss relevant teori, hovedsakelig rettet mot opsjonsavtaler, før vi gjennomgår dybdeintervjuene med 12 ulike utviklingsselskap. Utvalget består av alt fra små til store aktører, hvis fellesnevner er at de alle har eller har hatt prosjekter i området, samt at de kjenner til avtaleformen opsjon. Oppgavens problemstillinger blir så drøftet ut ifra det teoretiske og empiriske studiet. Vi ser gjennom at opsjonsavtaler hovedsakelig er benyttet for å redusere risiko knyttet til akkvisisjon, i en eller annen form.

The topic of this master thesis is real estate developers use of option agreements in the acquisition of property in the area Østfold county and Follo, consisting of the municipalities Nesodden, Frogn, Oppegård, Ski, Vestby, Ås and Enebakk. The research question is "Why do real estate developers use option agreements for the acquisition of property in the area of Follo / Østfold?". The main research question has been explained by discussing four sub-questions. We discuss why some real estate developers choose to use the agreement form, while someone actively avoids it. This is done by looking at how the contract form is risk-reducing for the holder, how the developers ensure that the agreement is complied with, whether the holder experiences differential treatment from the municipality's and by looking at how frequently the agreement form is used among the developers. We found that option agreements, for the acquisition of development property, is widespread in the area. When a developer holds a call option on a given property, the agreement gives the developer the right to purchase the property without the obligation to purchase. The agreement will most likely also regulate an expiration date, option fee, exercise price, and more. The thesis is a qualitative study in which we first consider the relevant theory, primarily related to option agreements, before we present 12 interviews of different development companies. The selection consists of both small and large companies, which all have or have had projects in the area and knew about options agreement as an agreement form in land acquisition. The research question is then discussed based on the theoretical and empirical study. We concluded that option agreements are mainly used to reduce the risk associated with an acquisition.