Opsjonsavtaler : risiko, planprosess og mulig forbud

Abstract

Temaet for denne avhandling er eiendomsutvikler og planmyndigheter sitt syn på bruk av opsjonsavtale for å sikre seg areal til boligformål. Spørsmål som belyses i denne avhandlingen er blant annet hvordan opsjonsavtale kan ha en risikoreduserende effekt i forhold til andre avtaleformer, hva eiendomsutviklere tenker om forslaget til landbruksdirektoratet (2016) og om planmyndighetene føler press under reguleringsprosessen ved bruk av opsjonsavtale.

Eiendomsutvikling er en bransje sammensatt av flere fagområder, som strekker seg over en lengre periode som varer i flere “faser”. Fra prosjektstart til det står ferdig som et produkt tar ofte lang tid, og en vil ofte møte flere utfordringer underveis. Flere av utfordringene en eiendomsutvikler møter blir ansett som risikoer eller uforutsigbarheter, disse vil kunne påvirke gjennomføringen av prosjektet både positivt og negativt. En av hovedoppgavene i eiendomsutvikling er å “forutse, avklare, regulere og håndtere” uforutsigbarheter til et prosjekt.

Planmyndighetene er et offentlig organ som har hovedansvaret for planlegging i Norge, hvor de i samsvar med lover og forskrifter skal stå for utviklingen. De er delt inn i et hierarkisk system, på tre nivåer.

Gjennom intervjustudie har jeg undersøkt hvordan profesjonelle eiendomsutviklere og planmyndigheter oppfatter bruken av opsjonsavtale. Studiet består av to forskjellige eiendomsutviklere og to kommuner på Østlandet. Spørsmålene og svarene utdyper teorigrunnlaget i kapittel 2-4.

I kapittel 7 konkluderer jeg med utgangspunkt i teorigrunnlaget og intervjustudie. Det finnes ingen fasitsvar til problemstillingene gitt i denne avhandlingen, og det er heller ikke gitt at respondentenes svar er korrekt eller gjeldende for alle utviklere eller planmyndigheter. Det som kommer frem i intervjustudiet er at eiendomsutviklere ser positivt på opsjonsavtale som gir de mulighet til å redusere risikoen før et eventuelt tomtekjøp, og at planmyndighetene ikke stiller seg negativt til bruken av opsjonsavtale.

The topic of this thesis is real estate developer and planning authorities’ view of the use of option agreement to secure area for residential purposes. Questions that are highlighted in this thesis includes how the option agreement has a risk-reducing effect in relation to other contract forms, what real estate developers think about the proposal for the Agricultural Directorate (2016) and whether the planning authorities feel pressure during the regulatory process by using option agreement.

Real estate development is an industry composed of several disciplines, which extend over a long period of time that lasts in several “phases”. From project start to completion as a product often takes a long time, and one will often face several challenges along the way. Several of the challenges a real estate developer meets are considered risks or unpredictability, which could affect the implementation of the project both positively and negatively. One of the main tasks of real estate development is to “anticipate, clarify, regulate and handle” unpredictability of a project.

The planning authorities are a public body that has the primary responsibility for planning in Norway, where, in accordance with laws and regulations, be responsible for the development. They are divided into a hierarchical system, on three levels.

Through an interview study, I have examined how professional real estate developers and planning authorities perceives the use of option agreement. The study consists of two different real estate developers and two municipalities in Eastern Norway. The questions and answers elaborate on the theory basis in chapter 2-4.

In chapter 7, I conclude based on the theory basis and interview study. There is no solid answer to the issues highlighted in this thesis, nor is it given that the respondents’ answers are correct or applicable to all developers or planning authorities. What emerges in the interview study is that real estate developers look favorably on option agreements, which gives them the opportunity to reduce the risk before a possible purchase of land, and that the planning authorities do not adversely affect the use of option agreements.