Fortetting med kvalitet og variasjon i Kvadraturen, Kristiansand : en casestudie

Abstract

Den nasjonale strategien for bærekraftig utbygging har siden 90-tallet vært fortetting, noe som har dannet grunnlag for diskusjoner knyttet til bo- og boligkvalitet. Over de siste årene har de fleste større byene i Norge hatt en økning i befolkningstetthet innenfor bebygde strøk, noe som vil si at vi bor tettere. Kristiansand er et unntak fra dette hvor befolkningstettheten er tilnærmet uendret de siste atten årene. Det betyr at ubebygd areal er benyttet for å tilby boliger til den økte befolkningen. Samtidig er Kristiansand blitt sett på som en foregangskommune med god boligpolitikk og lave boligpriser grunnet høyt boligutbud.

Kristiansand kommune har lenge hatt et mål om å styrke Kvadraturen og i styringsdokumenter blir det trukket frem som prioritert område for både boligbygging og næring. I 2016 gikk ordfører Harald Furre ut med målsettingen om at det igjen skulle bo 15 000 mennesker i Kvadraturen, noe som innebærer at innbyggertallet må mer enn dobles. Samtidig er det et ønske om større variasjon blant innbyggerne i et område som preges av en høy andel eldre. Denne studien har derfor vurdert målsettingen under problemstillingen:

«Kan innbyggertallet i Kvadraturen økes fra 7400 til 15 000 med kvalitet og variasjon?».

For å belyse problemstillingen er det gjennomført intervjuer, analyser av kommunedokumenter og en overordnet markedsanalyse med referanseprosjekter. Studien har vist at det er høy byggeaktivitet i Kvadraturen til tross for begrensninger knyttet til bevaring, høyder og naboer, men at målsettingen kan skape en potensiell konflikt mellom kvalitet og kvantitet. Et stort fokus på kvantitet kan resultere i økt utbyggingspress på områder med utbyggingspotensial. Dette kan videre skape uønsket høy tetthet og reduserte bo- og boligkvaliteter.

Kommunen har selv vurdert målsettingen som realistisk og presentert år 2036 som tidshorisont for måloppnåelse. Tatt i betraktning dagens befolkningsvekst og svekket validitet ved kommunens konklusjoner, så kan ikke denne vurderingen forsvares. Målsettingen danner dog grunnlag for viktige diskusjoner rundt bokvalitet i by og et fokus på oppgradering av offentlige uterom. Måloppnåelse er avhengig av tilstrekkelig antall tilflyttere, men også av gode prosjekter med et stort og variert boligtilbud, samt tilstrekkelig tilgang på dagslys og utearealer. Stor grad av bruksendring og transformering av eksisterende bygg er også essensielt. For å beholde viktige elementer for bo- og boligkvalitet, konkluderer denne studien med at det ikke bør søkes å oppnå tetthet av slik grad og at fokuset bør være kvalitet, fremfor kvantitet.

Om befolkningsmålet nås eller ikke blir en definisjonssak avhengig av geografisk avgrensning, en lang tidshorisont og hvor stor andel av næringsbyggene som omgjøres til bolig.

The national strategy for sustainable development has since the 1990s been densification, which has formed the basis for discussions related to living and housing quality. In recent years, most of the larger cities in Norway have had an increase in population density within developed areas. Kristiansand is an exception to this, where population density is practically unchanged over the past eighteen years. This means that undeveloped land has been used to provide housing for the increased population. At the same time, Kristiansand has been viewed as a pioneer municipality with good housing policy and low house prices due to high housing supply.

The city-center in Kristiansand, Kvadraturen, has over a long period been the prioritized area for development of housing and industry. In 2016, Mayor Harald Furre went public with a specific goal regarding the population in Kvadraturen. The population should yet again reach 15 000, which involves a doubling of today’s population. At the same time, there is also a desire for greater variation among the inhabitants of an area characterized by a high proportion of older people. This leads to the main research question of this study:

“Can the population in Kvadraturen be increased from 7400 to 15 000 with quality and variety?”

In order to answer the research question, interviews, analyzes of municipal documents and an overall market analysis with reference projects have been carried out. The study has shown a high building activity in Kvadraturen despite limitations related to conservation, heights and neighbors. But there is a potential conflict between quality and quantity due to the population goal. A large focus on quantity can result in increased development pressure in areas with potential. This can further create undesirable high density and reduced living and housing qualities.

The municipality has considered the goal as realistic and presented year 2036 as a horizon for goal achievement. Given the current population growth and weakened validity regarding the municipality's conclusions, this assessment cannot be justified. The goal, however, forms the basis for important discussions about living quality in the city and a focus on upgrading public spaces outdoors. Goal achievement depends on a sufficient number of new inhabitants, but also on quality projects with a large and varied housing offer, as well as adequate access to daylight and outdoor areas. Transformation of existing buildings is also essential. In order to maintain important elements for living and housing quality, this study concludes that it should not be sought to achieve density of such degree and that the focus must be on quality, rather than quantity.

Achievement of the goal has to be looked upon as a matter of definition dependent on a geographical outline, a long-time horizon and how much of the commercial buildings being transformed to housing.