Risiko tilknyttet omdisponering av LNF arealer til boligformål

Abstract

Bakgrunnen for denne oppgaven har vært å redegjøre for hvilke risikoelementer som finnes under omdisponering av LNF-arealer til boligformål. Vi har også ønsket å kartlegge hvordan disse risikoelementene blir håndtert. For å få et mest mulig helhetlig resultat, har vi hatt et ønske om å få perspektivene til både eiendomsutvikleren, og den kommunale siden av en slik prosess. Prosessen å endre formålsbestemmelse på et område er tradisjonelt omtalt i litteraturen som en av det mest risikofylte fasene i eiendomsutvikling. Dette har vært motivasjonen til å skape følgende problemstilling «Hvordan kartlegger og håndterers risiko tilknyttet plan- reguleringsprosessen fra LNF- til boligformål blant eiendomsutviklerne i søndre Romerike?». For å forsikre oss om at oppgaven går i dybden rundt temaet vi ønsket å undersøke, utarbeidet vi 8 forskningsspørsmål.

Forskningsdesignet på oppgaven hentet inspirasjons fra teori, tidligere oppgaver, samt et ønske på å spille på våre styrker som forskere. Designet baserte seg først på ett omfattende dokument- og litteraturstudie. Dette ble gjort for å sikre oss omfattende kunnskap rundt tematikken. Denne kunnskapen ville fungere som et bakteppe når vi konstruerte intervjuguidene. Videre hentet vi inn ny empiri ved semistrukturerte dybdeintervjuer. Våre informanter var ulike eiendomsutviklere i iblant annet søndre Romerike, samt administrasjonen fra tilhørende kommuner. Dybdeintervjuene ble valgt som metode da vi mener dette var den beste måten å innhente kunnskapen og erfaringen eiendomsutviklerne og administrasjonen besitter, for å besvare oppgavens problemstilling.

Funnene og resultatet av dybdeintervjuene belyser at det er høy risiko tilknyttet omdisponering av LNF-arealer til boligformål. Resultatene viste også at risikoen ville reduseres betydelig gjennom opparbeidelse av tillit, forhandlingsstrategi og korrekt valg av lokasjon. I teorien kan en slik omdisponering skje gjennom en vedtatt reguleringsplan, dog fremstår dette som at det ikke praktiseres i kommunene i søndre Romerike. Som resultat kreves det en rullering av kommuneplanen for at arealet skal bli omdisponert. Ettersom en rullering av kommuneplanens arealdel skjer hvert fjerde år, anser eiendomsutviklerne tid som et av de største risikoelementene. For å håndtere den høye risikoen nevnes tidlig kommunikasjon, differensiering av tomter, prosjektintern differensiering, opsjoner og lokalkunnskap, samt kunnskap til plansystemet som de viktigste risiko reduserende verktøyene tilknyttet en slik prosess.

Oppgaven ønsker også å belyse om det oppstår forhandlinger i plan- og reguleringsprosessen. Dette ettersom administrasjonen og politikerne kan vedta privatinitiert planer, om de ser seg enige i planforslaget. Til tross for at en slik plan strider mot kommuneplanens arealdel. Oppgaven ser derfor på to ulike forhandlingsstrategier, disse er fordelingsforhandlinger og integrasjonsforhandlinger. Av resultatene kommer det frem at administrasjonen i større grad er opptatt av kunnskapsbasert tillit. Videre påpeker utviklerne at det er viktig å opparbeide identitetsbasert-tillit til administrasjonen. Likevel påstås det av administrasjonen at de er opptatt av å behandle alle likt ettersom det er lovpålagt og politisk korrekt. Dog fremstår tillit og integrasjonsforhandlinger som fordelaktig for senere prosjekter. Dette virker kjent blant utviklerne og det kommer frem av funnene i denne oppgaven at administrasjonen tar med seg tidligere erfaringer videre til senere prosjekter.

The objective for this study has been to explain what risk elements exist when areas are to be regulated from open-air recreation areas to residential areas. We also wanted to identify how these risk elements are handled. To obtain the most holistic result, we have had a desire to get the perspectives of both the real-estate developer and the municipal side of the process. The process of modifying the purpose of an area is traditionally referred to in the literature as one of the riskier phases in real-estate development. This has been part of the motivation to create the following theses: "How is risk associated with the regulation process from open air recreation area to residential areas mapped and handled among the real-estate developers in southern Romerike?” In order to make sure that the study goes in depth within the sub-topics we wanted to investigate, we made 8 research questions.