Hvilke utfordringer reiser bruk av fordeling av planskapt netto verdiøkning i et transformasjonsområde? : en analyse av Kilen Syd

Abstract

Tema i masteroppgaven er fordeling av planskapt netto verdiøkning etter jordskifteloven (2013) §§ 3-30 til 3-32. I oppgaven analyseres utfordringer ved bruk av bestemmelsene i et transformasjonsområde. Det er kun to saker som er krevd etter denne sakstypen, JTON-2015-0028 Kilen Syd og 17-191930REN-JSAR OPPSTADMOEN. Analysen gjelder den første saken som er krevd om fordeling av planskapt netto verdiøkning, JTON-2015-0028 Kilen Syd. Saken ble behandlet i Vestfold jordskifterett og Agder lagmannsrett etter jordskifteloven (1979) § 2 første ledd bokstav h. Jordskifteavgjørelsen ble anket videre til Høyesterett og er ikke rettskraftig. Kilen Syd er en kompleks sak om fordeling av planskapt netto verdiøkning i et transformasjonsområde.

Bestemmelsene om fordeling av planskapt netto verdiøkning ble innført i jordskifteloven (1979) § 2 første ledd bokstav h ved lovendring 1. januar 2007, da som «fordeling av arealverdier og kostnader ved ulike fellestiltak». Formålet med bestemmelsene var blant annet å legge til rette for gjennomføring av arealplaner etter plan- og bygningsloven. Reglene ble videreført til jordskifteloven (2013) §§ 3-30 til 3-32 i kapittelet «fordeling av planskapt netto verdiøkning». Jordskifteloven (2013) trådte i kraft 1. januar 2016. Det ble foretatt noen mindre endringer. Jordskifterettens kompetanse ble innskrenket og krav om majoritet ble fjernet. Det ble ikke gjennomført nærmere utredninger i denne sammenheng. Begrunnelsen var at bestemmelsene var forholdsvis nye og lovgiver så ikke at det var behov for en grundigere revisjon.

Utfordringer ved bruk av bestemmelsene ble synliggjort i Kilen Syd. Utfordringene gjelder mangler i lovgivningen, som gir utslag i bruk av ekspropriasjon som en alternativ løsning. Sentralt er jordskifterettens pålegg om å rive bebyggelse uten å vise til rettslig grunnlag. Det er flere forhold som lovgiver ikke har tatt høyde for i regelverket. Lovforarbeidene nevner ikke hvordan jordskifteretten skal fordele planskapt netto verdiøkning i et transformasjonsområde. Det er ikke gitt nærmere retningslinjer i lovforarbeidene for hvordan jordskifteretten skal vektlegge eldre reguleringsplaner ved verdsetting, samt fordele utbyggingsretter i områder med eksisterende bygninger.

The theme of the thesis is distribution of net added value from rezoning pursuant to the Land Consolidation Act (2013) Section 3-30 to 3-32. The thesis analyses the challenges that appears when these acts are used in a transformation area. The first case processed after the acts was JTON-2015-0028 Kilen Syd, in the Vestfold Land Consolidation Court and the Agder Court of Appeal, regarding the Land Consolidation Act (1979) section 2 first paragraph letter h. The trial was appealed to the Supreme Court and considered to not be enforceable.

The provisions of distribution of net added value from rezoning was applied to the Land Consolidation Act (1979) Section 2 first paragraph letter h with actual change of law instated January 1, 2007. The purpose of the provisions was to enable and ease the process of area planning pursuant to the Plan and Building Act. The rulings was later continued to the Land Consolidation Act (2013) Section 3-30 to 3-32 with minor changes and was instated January 1, 2016.

Challenges regarding the use of the acts became clearer in Kilen Syd as there are several factors that has not been brought to light by the legislator. As an example, the legislations do not take in to consideration how the Land Consolidation Court should distribute the net added value from rezoning. Also, there has been given no further guidelines in the legislative history to how the Land Consolidation Court should value the properties based on their characteristics for development purposes in areas of past zoning plans, as well as allocate development rights in area with existing buildings.