Eierseksjonslovens forhold til plan- og bygningsloven : med særlig vekt på koblingsregelen i eierseksjonsloven § 7 tredje ledd

Abstract

Seksjonering av eiendom reguleres av eierseksjonsloven. Fra 1. januar trådte den nye eierseksjonsloven av 2017 i kraft. Et viktig tilskudd i ny lov er den såkalte koblingsregelen som går frem av lovens § 7 tredje ledd. Vedtak om seksjonering skal gjennom ny lov harmonisere med plan- og bygningsloven. Det betyr at søknad om seksjonering til boligformål bare kan innvilges dersom hver seksjon er lovlig etablert etter plan- og bygningsloven. Årsaken til at en kobling nå er innført er et resultat av mange år med mulighet til å opprette ulovlige boenheter. Med ulovlig boenhet menes i denne sammenheng en lovlig seksjonert eiendom, uten gitt tillatelse til bolig etter plan- og bygningsloven. Etter eierseksjonsloven av 1997 var koblingen mellom eierseksjonslovgivningen og plan- og bygningslovgivningen svakere. Dersom vilkårene i eierseksjonsloven (1997) var oppfylt hadde søkeren krav på seksjoneringstillatelse. Dette gjaldt selv om kommunen som planmyndighet mente at kravene til egne boenheter ikke var oppfylt etter plan- og bygningslovgivningen. Kravene plan- og bygningsloven stiller er gitt i byggetekniske forskrifter (TEK) som har andre og strengere krav til boenheter og byggverk enn det som følger av vilkårene for seksjonering. Minimumskravene til sikkerhet, miljø, energi, universell utforming og annet, kan være til hinder for at boligseksjonene er lovlig etter plan- og bygningslovgivningen. Det samme gjelder der det vil være i strid med plan å opprette flere boenheter på eiendommen. Koblingsregelen er forankret i en sosial boligpolitikk som ble innført i Norge etter 2. Verdenskrig. Uavhengig av hvem som har styrt i politikken har det vært et felles ønske å heve den generelle boligstandarden og at enhver skal få mulighet til å eie sin egen bolig. Denne poltikken har gjort Norge kjent som et sosialdemokratisk eierland. I 2013 satte Kommunal- og moderniseringsdepartementet sammen et utvalg med mandat til å vurdere behovet for revisjon av eierseksjonsloven av 1997. Utvalget skulle blant annet se nærmere på forholdet mellom eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven. Lovutvalget foreslo å videreføre ordningen med at eierseksjonsloven først og fremst er en privatrettslig lov og at kommunen bare skulle påse at vilkårene etter eierseksjonsloven var oppfylt, før seksjoneringstillatelse kunne gis. Dette ble hovedsakelig begrunnet med at de krav plan- og bygningsloven stiller til lovlige boenheter gjelder alle slags eiendommer og ikke bare seksjonerte boenheter. Videre ble kommunens mulighet til å følge opp ulovligheter etter plan- og bygningslovens kapittel 32 tatt til inntekt for en videreføring av privatrettslig tilnærming av eierseksjonsloven. Utvalget mente at «rendyrking» av eierseksjonsloven som en privatrettslig lov, ville være en bedre rettsteknisk løsning. Lovforslaget fra utvalget ble sendt på høring i 2014. De aller fleste fra høringsinstansene var ikke fornøyd med utvalgets forslag om å «rendyrke» eierseksjonsloven som en privatrettslig lov. Viktige innvendinger var at eierseksjonsloven og plan- og bygningsloven burde sees i sammenheng. Det er ikke heldig for forbrukere og samfunnet som helhet at boligenheter kan seksjoneres uten at de er lovlig etablert etter plan- og bygningsloven. Departementets konklusjon var langt på vei i tråd med hva de fleste av høringsinstansene mente. Departementet kom derfor til at eierseksjonsloven bør kobles til plan- og bygningsloven når det gjelder kravene til å opprette en boligseksjon etter eierseksjonsloven. I ny lov er det nå krav til at den som søker om seksjonering av boligseksjoner må legge frem dokumentasjon om at seksjonen er lovlig etablert etter plan- og bygningslovgivningen. Utover dette er det kommunen som har ansvar for at dokumentasjonen er tilstrekkelig. I dette ligger blant annet at kommunen har ansvar for å vurdere om fremlagt dokumentasjon kan underbygge lovlig eller ulovlig etablert bruk. Kan ikke søker vise til nødvendig dokumentasjon om lovlig etablert bruk skal kommunen avslå søknaden, eller henvise til kommunens byggesaksavdeling dersom bruken er søknadspliktig. Selv om lovgiver nå har vedtatt en ny koblingsregel, finnes det likevel tilfeller der boligseksjoner har blitt solgt uten at de er lovlige boenheter etter plan- og bygningslovgivningen. Protector Forsikring AS som selger boligselgerforsikring, har kjennskap til flere saker der boligseksjoner er solgt uten at de er godkjent til boligformål etter plan- og bygningsloven. Slike tilfeller kan anses som en mangel i avhendingslovens forstand. Resultatet kan blant annet bli at kjøper får medhold i krav om å heve kjøpsavtalen. I denne oppgaven vil jeg se nærmere på hvilke virkninger en slik mangel kan få for kjøper og selger. Problemet skal illustreres gjennom redegjørelse av en konkret sak der kjøper av en eiendom fikk tillatelse til seksjonering av tre boligseksjoner, men der kommunen senere påpekte at det kun var lovlig med to boenheter etter plan- og bygningsloven.