Levetidskostnader (LCC) som premissgiver for konseptvalg ved nybygg i tidligfase : kartlegging av metoder for LCC-vurderinger hos selvforvaltende utbyggere i tidligfase

Abstract

Oppgaven retter fokuset mot vurdering av LCC (livssykluskostnader). Som et verktøy og en metode legges LCC-vurderinger frem som en potensiell løsning for å imøtekomme reduksjon i miljøbelastningen for bygg- og eiendomsbransjen. Totaløkonomiske vurderinger slike som beregning og vurdering av LCC vil med stor sannsynlighet bli et av mange viktige verktøy i en bransje som er under stor endring, og med en generell ambisjon om å redusere bransjens miljøbelastning. Teorien viser at slike vurderinger kan være lønnsomme, særlig for langsiktige investeringer, og at 80% av kostnader til eiendommens levetid bestemmes i prosjekters tidligfase.

Lovens ordlyd pålegger vurderinger for offentlige byggherrer, men hvordan metoden utøves i praksis av både offentlig og private aktører er oppgavens utgangspunkt for videre utforskning. Oppgaven belyser hvordan lovgivningen håndheves i praksis, og hvilke metoder som benyttes av ulike aktører med ulike premisser og forutsetninger. I hvilken grad benytter private aktører som ikke er omfattet av lovbestemmelsen slike vurderinger, og brukes LCC-vurderinger som et verktøy eller mer kun som dokumentasjon?

Litteraturstudiet danner grunnlag for sammenligning av studiens primære kilder og datagrunnlag med etablerte teorier. Oppgaven ønsker å gi en oversikt over den etablerte teorien, og hvordan denne utøves i praksis for konkrete prosjekter eller virksomhetsspesifikke tilnærminger. Oppgaven har i denne forstand en praktisk tilnærming til LCC, og hvordan LCC brukes som et verktøy i bransjen for å gjøre konseptvalg.

Oppgavens empiri tar utgangspunkt i kartlegging av metoder for å vurdere LCC, hos ulike selvforvaltende utbyggere. Aktørene består av 2 representanter fra eiendomsbransjens private aktører, og 2 representanter fra henholdsvis statlig og offentlige aktører.

Analysering av oppgavens empiri og litteraturstudie viser at alle aktørene benytter ulike metoder for å vurdere LCC. Valg av metoder kan tyde på at velges basert på både virksomhetsspesifikke og prosjektspesifikke forutsetninger. Eksempler på problemstillinger i forbindelse med valg av metode kan være; 1. Balanse mellom bruk av intern eller ekstern kompetanse, 2.Bruk av inkonsekvent eller konsekvent metodebruk, og 3. Bruk av høy detaljering eller lavere detaljering. Analyse av funn fra empiri og litteratur danner også grunnlag for forslag til videre arbeid, utvikling av metoder, utnytting av holdningsendringer, samt teknologiutvikling i bygg- og eiendomsbransjen.

The assignment suggest drawing attention to assessment of LCC (Life Cycle Costs). As both a tool and a method, LCC assessments can be presented as a potential solution to accommodate a reduction in the environmental impact of the construction and real-estate industry. Assessments, in both quantitative and qualitative measures (through LCC), is considered likely to become one of many important tools in an ever changing industry which demonstrate willingness of reducing its environmental footprint. Theory shows, that such assessments can be profitable, and especially for long-term investments. Up to 80% of a property’s life cycle costs are determined in the project’s early phases and this suggest extensive assessment efforts in early stages of a project. Legislation requires Norwegian public project owners to conduct LCCassessments. The focus of this assignment revolves around how the method, in practical terms, is conducted amongst both public and private project owners. The assignment discuss how the law, in practical terms, is enforced and how different methods are applied by different project owners. To what extent does private project owners, whom are not required by law, perform LCCassessments, and is the method used as an actual tool or more as documentation? The literature review forms a base for comparison of this assignment’s primary data against established theories. The assignment desires to provide an overview of established theory and if companies customize practical application to the theory. Through this, the assignment follows a practical approach to LCCassessments, and how assessments can be performed in the industry as a tool to make conceptual decisions. The empirical evidence of this assignment, focuses on the mapping of methods for LCC-assessments used by different developers. These are composed by 2 interview objects from private real-estate and 2 interview objects respectively governmental- and public real-estate. The analysis of the empirical- and literature study of this assignment, shows that all participants use different methods for conducting LCC-assessments. The choice of method is suggested to be done based on both company- and project specific conditions. Examples of issues related to the selection of method could be: 1. Balancing between use of internal- and external resources, 2. Application of consequent or in-consequent methods, and 3. Usage of high or lower level of detailing. Analysis of findings from the empirical evidence and literature study also forms a base for suggestions to further research, development of methods, utilizations of changes in market preferences as well as technological development in the construction and real-estate industry.