Robust konseptvalg for utvikling av en enkelt eiendom : en testing av egenutviklet modell

Abstract

Denne masteroppgaven undersøker hvordan en eiendomsutvikler kan identifisere et robust konseptvalg for en enkelt eiendom. Fokuset omhandler hvordan risikoen knyttet til valg av feil utviklingsalternativ kan minimeres samtidig som økonomisk lønnsomhet ivaretas. Gjennom en praktisk tilnærming har oppgaven benyttet en case-studie metodikk hvor eiendomsutviklerens tidligfasevurderinger har blitt utforsket gjennom et kvalitativt dybdeintervju. Videre er det utarbeidet fremtidige kontantstrømmer av seks utviklingsalternativer hvor deres robusthet er utforsket opp mot seks mulige framtidsscenarioer, inklusivt et nullscenario. Robusthet defineres her som en stabil og lite risikabel investering med høy nåverdi av kontantstrømmen eiendommen generer under en tiårs periode.

Det fremkommer av dybdeintervjuet at valg av utviklingsalternativ i stor grad baseres på tidligere erfaringer, intuisjon og enkle regnestykker. Denne fremgangsmåten har hatt positive utfall historisk sett, men det foreligger fremdeles utfordringer ved å kartlegge robuste valg i en fase hvor informasjonsgrunnlaget er svakt og ressursene begrenset. Videre mener eiendomsutvikleren at masteroppgavens scenariomodellering er et interessant tiltak som bidrar til å identifisere robuste valg og medfører dermed en større trygghet i budrunder. Avslutningsvis argumenterer oppgaven for at scenariomodellering i tidligfase er en hensiktsmessig vurderingsmetode, men at scenariene og utviklingsalternativene må tilpasses hvert enkelt eiendomsprosjekt.

This master thesis examines how a smal and risk averse real estate developer can identify a robust conceptual choice for a single property. It furthermore suggests how the risks associated with the selection of incorrect development options can be minimized while maintaining economic profitability. Through a practical approach, the thesis adopts a case study methodology where a real estate developer’s early stage evaluations have been explored through a qualitative in-depth interview. Ultimately the thesis aims to conceptualize the method of comparing the robustness of different real estate development alternatives based on a discounted cash-flow analysis. A total of six alternatives will be presented, including an uninfluenced scenario. Robustness is defined as a stable and low risk investment with high present value of the cash flow the property generates over a ten-year period.

According to the findings of the in-depth interview, the choice of development alternatives is largely based on past experiences, intuition and simplified calculations. These approaches have had positive results historically, but there are still challenges in mapping robust choices in a stage where the information base is weak and resources are limited. Furthermore, the real estate developer interviewed believes that the thesis’ task scenario modelling is an interesting measure that helps identify robust choices, thus providing greater security in tender processes. In conclusion, the thesis argues that scenario-modelling in the early stage is an appropriate assessment method, but that the scenarios and development options must customised to each individual development project.