Vis enkel innførsel

dc.contributor.advisorBærug, Sølve
dc.contributor.authorAndersen, David Kristian Finnøy
dc.contributor.authorStray, Eirik Mølbach-Thellefsen
dc.coverage.spatialNorway, Oslonb_NO
dc.date.accessioned2018-07-17T10:22:02Z
dc.date.available2018-07-17T10:22:02Z
dc.date.issued2018
dc.identifier.urihttp://hdl.handle.net/11250/2505764
dc.description.abstractMed en økende grad av sentralisering og stor tilflytting til Oslo, har utvikling og fortetting av den kompakte byen blitt et stadig viktigere politisk grep. Fortetting i områder der infrastruktur ligger til rette er ikke bare økonomisk gunstig for samfunnet, men også miljøvennlig og sosialt. En måte å bidra til fortetting på er infill-prosjekter som utnytter små, komplekse og ledige arealer i byen. Temaet for oppgaven er å identifisere risiko ved gjennomførte infill- prosjekter. Oppgaven er skrevet fra en eiendomsutviklers perspektiv i Oslo. Med dette som bakgrunn er oppgavens problemstilling: Hvilke typer risiko har oppstått for eiendomsutviklere ved utvikling av infill- prosjekter i Oslo? Vi har studert fem ferdigstilte infill-prosjekter i Oslo, gjennomført av tre ulike eiendomsutviklingsselskap. Representanter fra selskapene har blitt intervjuet og fylt ut en risikomatrise. Dette kombinert med sekundærdata har gitt svar på selskapenes tilnærming til infill og risiko generelt, og mer spesifikt om risiko tilknyttet hvert infill-prosjekt. Oppgavens struktur bygger på egendefinerte faser av eiendomsutviklingsprosessen. Prosessen er delt i fem: kjøp og planlegging, regulering og søknad, finansiering, gjennomføring og etter ferdigstillelse. I kjøp- og planleggingsfasen har vi forsøkt å finne ut om det er knyttet risiko til forhold som due diligence prosessen, eiendomsoverdragelse, arkitekter og andre potensielle risikoer som eiendomsutvikleren var eller ble klar over. Funnene våre tilsier at det virker vanskelig å kartlegge akkurat hva de faktiske grunnforholdene er, før utviklerne kjøper eiendommen. Uforutsette forhold i grunnen gjør risikoen stor, og det kan bli svært kostbart. Utover dette er det ikke identifisert særlig stor risiko knyttet til infill-prosjekter i kjøp- og planleggingsfasen. Regulerings- og søknadsfasen innebærer prosesser som kan ta lang tid ifølge eiendomsutviklerne som har blitt intervjuet. De har vist til eksempler på omreguleringer som har tatt opp til ti år, og det er tydelig at eiendomsutviklerne ønsker å unngå omregulering. Byggesøknadene i seg selv kan utgjøre en risiko i forhold til at det kan ta lang tid å få gjennom mindre endringer. I denne fasen har også innvendinger fra naboer og interessenter ført til merarbeid og tatt tid, men konsekvensene har vært begrenset. Regulerings- og søknadsfasen har derfor potensielt stor risiko. Finansiering av prosjektene har innebåret liten grad av risiko i de studerte infill-prosjektene. Det skyldes i stor grad selskapenes størrelse og solide økonomiske situasjon. Kun ett av fem prosjekter ble forhåndsolgt. Da infill-prosjekter er spesielle, mener eiendomsutviklerne at det er verdt å vente med å selge prosjektene til etter ferdigstillelse. Konsekvensen av dette er at bankene krever høyere egenkapital. Denne kapitalen blir også bundet opp over tid. I gjennomføringsfasen har vi identifisert flest risikoer. I flere av prosjektene har det vært vanskelig å få tak i entreprenører som er villige til å gjennomføre prosjektene. Dette skyldes at prosjektene er teknisk kompliserte og at det er knyttet stor usikkerhet til grunnforhold, rigg og nabobygg. I infill-prosjekter er det ofte begrenset areal som også har gitt utfordringer knyttet til lagring og parkering av maskiner og utstyr. En av eiendomsutviklerne uttrykte at de kun ønsker å benytte totalentreprise i fremtidige infill-prosjekter, selv om dette blir dyrere. Likevel er det prosjektet hvor eiendomsutvikleren har vært mest involvert i byggefasen som har opplevd minst utfordringer. Aktiv involvering og løpende håndtering av utfordringer har vist seg å være viktig i disse prosjektene. Gjennomføringsfasen innebærer stor risiko for skader på nabobygg fordi det bygges vegg i vegg med naboer, og ofte med dårlige grunnforhold. I to av prosjektene har det oppstått skader på nabobygg. Fasen, etter ferdigstillelse, har tatt for seg refleksjoner gjort fra prosjektene. Alle eiendomsutviklerne ville gjennomført prosjektene på nytt om de fikk muligheten. Det er kun det minste prosjektet, Parkveien 5 b/c eiendomsutvikleren har tapt penger på. Alle representantene er enige om at infill-prosjekter må være av en viss størrelse for at det skal være økonomisk realiserbart. Generelt synes infill-prosjektene å være svært attraktive for eiendomsutviklerne, selv om representantene mener prosjektene er krevende. Alle infill-prosjekter er unike, og krever særskilt planlegging og tilpasning. I de studerte prosjektene er det identifisert risiko knyttet til alle utviklingsfasene. Det er særlig dårlige grunnforhold kombinert med små komplekse tomter, og gamle nabobygg som utgjør særlige risikoer ved infill-prosjekter.nb_NO
dc.description.abstractWith an increasing degree of centralization and inflow to Oslo, the development and densification of the compact city have become an important political action. The densification in areas where infrastructure already is facilitated, is economically beneficial to the society and environmentally friendly. Infill development is a strategy to densify the city by building on small, complex and available plots in a city. The theme of the thesis is to identify risk that the real estate developers have been exposed to when developing infill projects in Oslo. We have studied five completed infill projects in Oslo. The projects are developed by three different real estate companies. The representatives from the companies have participated in semi structural interviews and provided us their opinions and experiences from the projects. The information from the interviews combined with a risk matrix and secondary data, has been the basis of our analysis. This thesis is structured in five phases based on the real estate development process. The phases are: buying and planning, regulation and application, financing, construction and the phase after completion. The main identified risks in the five projects are ground conditions and damage to neighboring buildings, rigging, types of entreprise and offers, and rezoning.nb_NO
dc.language.isonobnb_NO
dc.publisherNorwegian University of Life Sciences, Åsnb_NO
dc.rightsAttribution-NonCommercial-NoDerivatives 4.0 Internasjonal*
dc.rights.urihttp://creativecommons.org/licenses/by-nc-nd/4.0/deed.no*
dc.subjectEiendomsutviklingnb_NO
dc.subjectReal estatenb_NO
dc.titleIdentifisering av risiko ved utvikling av infill-prosjekter i Oslonb_NO
dc.title.alternativeIdentification of risk in development of infill projects in Oslonb_NO
dc.typeMaster thesisnb_NO
dc.description.localcodeM-EUTVnb_NO


Tilhørende fil(er)

Thumbnail

Denne innførselen finnes i følgende samling(er)

Vis enkel innførsel

Attribution-NonCommercial-NoDerivatives 4.0 Internasjonal
Med mindre annet er angitt, så er denne innførselen lisensiert som Attribution-NonCommercial-NoDerivatives 4.0 Internasjonal